Indemnité possible en cas de Travaux
"Puis-je exiger une indemnité suite à des travaux de longue durée effectués sur l’immeuble voisin au mien ? Cela change-t-il quelque chose que je sois propriétaire ou locataire ?"
Selon le Code civil, chaque propriétaire foncier est tenu, dans l’exercice de son droit, de s’abstenir de tout excès au détriment du propriétaire voisin eu égard à l'usage local, à la situation et à la nature des immeubles. Si de pareils excès se produisent, le propriétaire lésé peut agir en cessation ou prévention du trouble ainsi qu’en réparation du dommage subi. La jurisprudence a précisé que si ces immissions sont nécessaires, elles ne peuvent en principe pas être interdites mais, lorsqu’elles dépassent largement par leur nature, leur intensité et leur durée ce qui peut être admis, le propriétaire concerné a l'obligation d'indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le juge jouira d’un large pouvoir d’appréciation, en se fondant sur des critères objectifs, pour apprécier les intérêts en présence et fixer cette indemnité équitable.
Par contre, en matière de bail à loyer, la question demeure en revanche plus controversée s’agissant du droit des locataires à une réduction de loyer en cas d’immissions excessives d’une part et de nuisances moins graves d’autre part. Il existe en effet une différence fondamentale entre la protection contre les immissions au sens des droits réels et la prétention en réduction de loyer du locataire qui repose sur un fondement contractuel.
Selon le droit du bail, un locataire subissant de telles immissions pourrait prétendre à une réduction de loyer, afin de compenser la différence entre la prestation contractuelle promise par son bailleur et celle affectée du défaut même si celui-ci ne constitue pas une atteinte particulièrement grave, respectivement d’une notable diminution de la jouissance de la chose louée. Afin de déterminer l’ampleur de cette réduction, la nature, l’importance et la durée des travaux seront prises en considération car le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers quand bien même cela sort de la sphère d’influence du bailleur.
Sur la base de ces critères et pour définir la quotité de cette réduction, la valeur objective de la chose louée avec défaut sera comparée avec sa valeur sans défaut et le loyer réduit dans cette même proportion ; le Tribunal peut également statuer en équité.
Ainsi, un propriétaire foncier qui entend agir en réparation du dommage subi contre le propriétaire du fond voisin doit prouver que ce dernier exerce son droit de propriété de manière excessive pour obtenir réparation, alors qu’un locataire qui agit contre son bailleur doit simplement démontrer qu’il ne peut pas exercer son droit de location selon les qualités promises par son bailleur, à charge pour ce dernier de se retourner ensuite contre l’auteur du dommage causé au locataire.