Mes devoirs d’usufruitière
"Je suis usufruitière d’une maison que j’ai mise en location. Le locataire exige que je prenne en charge les frais liés à la réparation du balcon et à l’installation d’une porte anti-feu, exigée par les autorités.Peut-il l’exiger ?"
Mireille, Chêne-Bourg
L’usufruit est une servitude par laquelle le propriétaire d’une chose confère à l’usufruitier le droit de jouissance complet sur la chose, mais en conserve la propriété et le droit de s’opposer à tout acte d’usage illicite ou non conforme à la nature de la chose. Lorsque l’usufruit porte sur un immeuble, il doit être conclu par-devant un notaire, puis inscrit au Registre foncier. Une fois cela fait, l’usufruitier peut utiliser et gérer l’immeuble comme bon lui semble, tout en observant les règles d’une bonne administration. Par défaut, il doit notamment assumer les dépenses d’exploitation de l'immeuble, les intérêts d'une dette hypothécaire le grevant, ainsi que les impôts, le tout proportionnellement à la durée de son droit d’usufruit. Il doit en outre veiller à conserver la substance de l’immeuble et ainsi assumer les travaux ordinaires d’entretien, dus à l'usage normal de l'immeuble, à savoir notamment le remplacement des vitres cassées ou la réparation des serrures. Si des travaux plus importants sont nécessaires, tels le remplacement des charpentes, du toit ou du plancher, il doit en aviser le nu-propriétaire qui les prendra alors en charge. Cela étant, les parties sont libres de prévoir, lors de la constitution, un autre mode de répartition des frais.
A l’exception de l’usufruit en faveur du conjoint survivant, l’usufruitier d’un immeuble est libre de transférer l’exercice de son droit à un tiers par le biais d’un contrat de bail. Cette situation se rapproche alors d'une sous-location. Ainsi, l’usufruitier est lié par un contrat de bail au locataire, mais il n’existe aucun rapport contractuel entre le nu-propriétaire et le locataire. En matière de bail, les règles relatives à la répartition des frais sont similaires à ce qui prévaut en matière d’usufruit. Il vous incombe ainsi de prendre en charge les travaux importants, alors que le locataire assume les réparations d'entretien courant.
En se fondant sur le contrat de bail, le locataire peut donc exiger que vous preniez en charge la réparation du balcon et l’installation d’une porte anti-feu, dans la mesure où il ne s’agit pas de réparations dues à l’usage ordinaire de l’immeuble. A votre tour, vous pouvez essayer d’en demander le remboursement de la part du nu-propriétaire, qui pourra tenter de soutenir que la réparation du balcon relève de l’entretien courant à votre charge ; quant à la porte, sachez que la loi lui permettrait de vous prier d’avancer gratuitement les fonds pour la payer.