Répartition des frais de chauffage
"Locataire dans un immeuble des Pâquis, la régie refuse de me transmettre les factures de chauffage adressées à mes voisins. Est-elle en droit de refuser de me les donner car la répartition des frais de chauffage me semble fantaisiste et je souhaiterais pouvoir la vérifier ?"
Francis, Genève
Les frais de chauffage sont des frais accessoires au loyer qui, si le contrat de bail le prévoit, sont mis à la charge du locataire (art. 257 a al. 2 Code des Obligations).
Dans le Canton de Genève, un décompte individuel de frais de chauffage est obligatoire pour la majorité des bâtiments comprenant au moins cinq unités à chauffer. Quant aux immeubles qui ne disposent pas de compteurs individuels, les frais de chauffage sont en pratique ventilés entre les différents locataires en fonction d’une clé de répartition. Celle-ci est fixée par l’installateur et établie proportionnellement au volume (m3) ou à la surface (m2) des différents locaux chauffés. Ainsi, le locataire paie les coûts sur la base d’une moyenne et non pas en fonction de sa consommation effective, ce qui peut se révéler frustrant lorsque la consommation d’énergie du voisin est sensiblement plus élevée. Toutefois, si l'immeuble comprend des locaux artisanaux, industriels ou commerciaux, il doit en être tenu compte dans la répartition des frais.
S’agissant de l’obligation du bailleur de vous renseigner, vous disposez d’un droit de consulter les pièces justificatives originales fondant la créance émise à votre encontre (art. 257 b al. 2 CO). D’autre part, vous pouvez demander à être renseigné sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage. Ce droit de regard existe aussi longtemps que les prétentions des parties ne sont pas prescrites, soit dans un délai de cinq ans à dater de l’échéance à laquelle elles sont dues (art. 128 ch. 1 CO). Certaines règles et usages locatifs du canton de Genève prévoient également que le bailleur remettra un exemplaire du compte général et du tableau de répartition de l'immeuble au locataire et lui adressera verbalement ou par écrit toutes les explications utiles y relatives.
En l’occurrence, la problématique n’est pas tant de pouvoir vérifier les factures adressées à votre voisin que de savoir si la ventilation des coûts est faite de manière équitable. Ainsi, en l’absence de compteurs individuels, vous devrez subir la rigueur du contrat de bail et payer les coûts moyens de chauffage, sauf si votre facture n’est pas conforme à la clé de répartition fixée initialement ou si la présence d’un commerce dans l’immeuble n’a pas été prise en compte dans le calcul établi par votre bailleur.