Succession et bail

En application de l’article 560 du Code civil suisse, dès qu’une succession est ouverte, les héritiers acquièrent l’universalité des droits et obligations du défunt. Ce mécanisme se traduit par l’ancien adage « le mort saisit le vif, son hoir le plus proche ».Dans ce contexte, l’héritier prend non seulement la possession des biens du défunt, mais devient également titulaire des contrats auxquels il était partie et qui n’ont pas automatiquement pris fin par son décès. Tel est le cas du contrat de bail qui passe de plein droit à l’héritier. Celui-ci prendra alors la place du défunt et se substituera à lui dans la relation contractuelle qui le lie au bailleur. Dans le cas où il serait question de plusieurs héritiers, ces derniers deviendront alors tous ensemble cotitulaires dudit contrat de bail.Encore faut-il bien sûr que les héritiers acceptent cette succession, car il faut rappeler que le droit suisse prévoit la faculté pour les héritiers de la répudier, c’est-à-dire de la refuser. La répudiation se justifie lorsqu’il s’avère que le défunt était fortement endetté et que les héritiers ne souhaitent pas l’être à leur tour en acceptant sa succession. En pareille hypothèse, ceux-ci n’hériteront d’aucun bien, droit ou obligation du défunt, à condition d’en faire l’annonce aux autorités, en principe dans les 3 mois à compter du jour où chacun d’eux a connaissance du décès.Cela étant, les héritiers ne sont pas obligés de conserver un bail qu’ils ne souhaiteraient pas et la loi leur offre la possibilité de le résilier prématurément, au cas où le contrat aurait été conclu pour une longue période, moyennant un préavis de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail. Au contraire, le bailleur peut ne pas être intéressé à poursuivre la relation de bail avec les héritiers et y mettre un terme pour son échéance contractuelle. A cet égard, comme vous le savez peut-être, les articles 269 et suivants du Code des obligations prévoient divers mécanismes de protection contre les congés que peuvent invoquer les locataires et il faut cependant souligner que, selon la jurisprudence, seuls les héritiers qui vivaient dans l’appartement ou la maison objet du bail avec le défunt avant son décès peuvent se prévaloir de cette protection.Ainsi, vous pourriez tout à fait hériter de l’appartement de votre mère, mais vous ne pourrez le conserver au-delà de l’échéance du bail actuel qu’avec l’accord à tout le moins tacite du bailleur.