Comment fixer le loyer de mon bien ?
"Je souhaiterais savoir quel pourcentage de la valeur du bien est toléré pour fixer le montant du loyer par rapport au prix d’achat. Ainsi, un appartement acheté CHF 200'000.- peut-il être loué pour plus de 12'000.- ?"
Nil, Onex
En juin 2012, selon l’Office fédéral de la statistique, seuls 39'000 logements étaient vacants sur l’ensemble du territoire helvétique, ce qui représente un taux de vacance très faible de 0,94%. A Genève, ce taux avoisinait 0.5%.
Le bailleur ne peut cependant pas profiter de cette pénurie pour fixer librement le prix de l’appartement qu’il souhaite mettre en location puisque le Code des obligations protège les locataires contre les loyers dits abusifs.
Un loyer est considéré comme abusif notamment lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée.
Pour déterminer le rendement d’un immeuble, il sied de mettre en rapport les fonds propres investis par le propriétaire pour l’acquisition de l’immeuble et les revenus qu’il en retire. Le Tribunal fédéral estime que ces fonds ne peuvent procurer un rendement supérieur d’un ½% au taux d’intérêt correspondant à celui des hypothèques légales de premier rang. L’Office fédéral du logement fixe chaque année un taux de référence pour toute la Suisse, ce dernier étant actuellement de 2,25 %. Partant, un rendement au-dessus de 2.75% n’est pas admissible.
Afin de calculer les fonds propres déterminants, il convient, en règle générale, de déduire du prix d’achat de l’immeuble les fonds étrangers tels que les emprunts hypothécaires ou autres prêts. En outre, dans l’hypothèse où le loyer doit être calculé plusieurs années après l’acquisition de l’immeuble, les fonds propres doivent être réévalués en fonction du renchérissement de la vie. A noter cependant, que la réévaluation ne peut porter que sur un montant équivalent au maximum à 40% du prix d’acquisition de l’immeuble.
Après avoir déterminé la part de loyer destiné à rentrer les fonds propres du propriétaire, il sied de tenir compte des charges que le bailleur peut faire supporter au locataire telles que les intérêts hypothécaires, les honoraires de gérance, les impôts ainsi que les frais d’entretien de l’immeuble.
Ainsi, lorsque par hypothèse, l’achat d’un immeuble est financé au moyen de fond propre à hauteur de CHF 200'000.-, la quote-part du loyer liée au rendement admissible peut être d’un maximum de CHF 5’500.- par an. Il conviendra, ensuite, pour fixer le loyer admissible d’ajouter à ce montant les frais que le propriétaire peut faire supporter au locataire comme explicité ci-dessus. Sachez que si le locataire estime que son loyer est abusif, il peut, à certaines conditions, le contester dans un délai de 30 jours dès réception de l’avis de fixation de loyer, à défaut de quoi le loyer convenu sera maintenu.
