Transfert de bail à tiers
"Mon épouse et moi-même occupons un appartement avec bail à loyer et nous aimerions que notre fille puisse en profiter après notre mort. Est-il vrai que si elle hérite de notre bail, le propriétaire ne pourrait résilier que s’il envisage d’occuper l’appartement pour sa famille ?"
René, Genève
Il existe en effet plusieurs façons de procéder afin que votre fille puisse profiter de votre bail à loyer après votre décès. Vous avez la possibilité d’attendre que votre fille hérite du contrat ou de transférer le bail dès aujourd’hui.
En général, le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail qui passe aux héritiers avec les droits et obligations qui en découlent selon les art. 560 du Code civil et 266i du Code des obligations. Dans ce cas, le bailleur n’est pas autorisé à mettre fin au contrat d’une façon anticipée sauf si, en raison de motifs exceptionnels d’une certaine gravité, l’exécution du contrat devient intolérable pour lui.
De votre vivant, vous avez également la possibilité de transférer l’ensemble des droits qui découlent du contrat de bail à votre fille. Cela étant, le Code des obligations ne permet pas au locataire d’un objet non commercial d’imposer un tel transfert au bailleur. Il ne vous est dès lors possible de le faire qu’avec l’accord de celui-ci.
Quand votre fille deviendra, par un moyen ou un autre, la nouvelle locataire de votre appartement, le bailleur ne sera en droit de résilier le contrat de bail qu’en respectant le préavis et les limites légales usuelles. Il aura alors la possibilité de résilier le bail en observant les délais de congé pour les termes prévus par le contrat ou par la loi. Cependant, si cette résiliation devait avoir des conséquences pénibles pour votre fille et sa famille sans que cela ne soit justifié par les intérêts du bailleur, elle pourra demander une prolongation du bail. Dans ce cas, l’autorité compétente procédera à une pesée des intérêts et tiendra effectivement compte d’un éventuel besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’occuper ce logement.
