Comment réussir sa résiliation anticipée

"J’ai conclu un contrat de bail portant sur un appartement dans le canton de Genève il y a maintenant plus d’un an. Il s’agit d’un bail conclu pour une durée déterminée puisqu’il prend fin le 31 octobre 2017. Or, je souhaite quitter la région. Est-il possible de résilier un tel bail avant son échéance ? Si je quitte ce logement, est-ce que je serai tenu de payer le loyer jusqu’à la date précitée ?"

Luca, Vernier

La loi offre effectivement la possibilité au locataire de se départir d’un contrat de bail de manière anticipée, sans en supporter les conséquences financières, moyennant certaines conditions: selon l’art. 264 CO, lorsque le locataire qui restitue la chose sans observer les délais ou le terme de congé n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser.

Pour que cette disposition trouve application, le locataire doit manifester de façon claire sa volonté de restituer de manière définitive le local loué; conformément à l’art. 9 du contrat-cadre romand (CCR), il doit le faire en la forme écrite et respecter au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin du mois.

Pour être libéré de ses obligations, notamment du paiement du loyer, le locataire doit présenter au bailleur un candidat objectivement acceptable et solvable. Ce dernier doit donc être en mesure de payer le loyer ainsi que les frais accessoires. A ce titre, un candidat ayant fait l’objet d’actes de défauts de biens n’est pas considéré comme solvable. En revanche, une personne qui ne perçoit qu’un petit salaire peut néanmoins être solvable si un tiers se porte garant. Enfin, le candidat de remplacement doit également être prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions que le locataire sortant. Cette condition concerne notamment le montant du loyer, la durée du bail ainsi que le versement de sûretés. Quant au critère de l’acceptabilité, il vise un inconvénient majeur et juridiquement recevable que la candidature pourrait présenter pour le bailleur, à l’instar d’un fumeur ou d’un détenteur d’animaux alors même que le contrat initial l’exclut spécifiquement.

Il convient de garder à l’esprit que la présentation au bailleur d’un candidat acceptable et solvable n’oblige cependant en aucun cas le bailleur à l’accepter mais entraine uniquement la libération du locataire de ses obligations contractuelles de paiement du loyer. Le bailleur reste ainsi libre d’attribuer ses locaux à la personne de son choix. Aux termes de la loi, la présentation d’un seul candidat est en soi suffisante, mais le locataire prudent aura avantage à soumettre plusieurs candidats à son bailleur, pour ne pas risquer de voir un unique dossier rejeté à bon droit.