Pouvons-nous exclure un voisin détestable?
Je n’en peux plus ! Dans ce qui était un immeuble paisible constitué en propriété par étages entre gens de bonne compagnie, la cohabitation avec un nouveau jeune voisin de palier est devenue invivable : il entrepose la moitié de ses affaires dans les couloirs, laisse son chien faire ses besoins partout dans l’immeuble ainsi que dans le jardin et il insulte même les autres copropriétaires. Avec plusieurs voisins, nous avons entendu dire qu’il serait possible de voter pour l’exclure de l’immeuble à la prochaine assemblée générale des copropriétaires ; si c’est exact, comment devons-nous procéder ?
La cohabitation entre les copropriétaires d’une PPE n’est effectivement pas toujours aisée. Fort heureusement, en général, les règlements de copropriété prévoient des instruments à utiliser en cas de conflit, allant des avertissements au recours à la médiation. C’est donc en premier lieu à votre administrateur qu’il y a lieu de vous adresser pour remettre ce trublion à l’ordre, en lui expliquant bien que son manque de respect pour les parties communes comme pour les gens qui habitent l’immeuble pourraient lui valoir de lourdes sanctions légales.
En effet, en dernier recours, l’art. 649b du Code civil suisse prévoit qu’un copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par son comportement (ou celui de ses locataires ainsi que des personnes dont il répond, par exemple ses enfants), il viole si gravement ses obligations envers les autres copropriétaires que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté. Dans un tel cas, le juge peut contraindre le copropriétaire exclu à aliéner sa part de copropriété, voire ordonner la vente aux enchères publiques de celle-ci.
Les conditions de l'exclusion sont très strictes, car une telle mesure est assimilée à une expropriation de droit privé. La décision de saisir la justice doit être prise à la majorité de tous les copropriétaires, sans compter celui qui est concerné par la demande d’exclusion. En cas d’issue favorable de ce vote, chaque copropriétaire lésé est légitimé à ouvrir action devant le tribunal compétent ; il n’est donc pas nécessaire que toute la communauté des copropriétaires agisse conjointement dans cette démarche.
Il faudra cependant démontrer au juge qu’une violation particulièrement grave d’une obligation résultant de la loi ou du règlement de copropriété a été commise par votre charmant voisin, qu’elle rend la poursuite de la cohabitation impossible et que le copropriétaire concerné a été dûment averti, mais qu’il n’a pourtant pas changé son comportement.
Des tribunaux suisses ont notamment considéré que viole les droits personnels des autres copropriétaires celui qui se montre perpétuellement querelleur, de mauvaise foi et violent en empêchant durablement des relations de bon voisinage. Cela étant, les décisions d’exclusion ne sont pas fréquentes en pratique, ce qui est somme plutôt bon signe. Il faudra donc bien préparer votre dossier et probablement vous apprêter à un long litige, en espérant quand même que cela fera réfléchir la personne concernée pour vous permettre de renouer le dialogue et éviter une fin aussi drastique à vos rapports.