PPE: quid de celui qui ne paie pas?

Je vis dans un immeuble en PPE dans lequel l’un des copropriétaires ne paie plus ses charges depuis un certain temps déjà. Que pouvons-nous faire, nous les autres copropriétaires, pour nous assurer que les contributions seront versées? Qui peut ou doit agir à son encontre?

Y, Vau

En principe, tous les copropriétaires d’une propriété par étages (PPE) doivent contribuer aux charges communes et aux frais d’administration de leur immeuble selon la répartition fixée par la loi (prescrivant une répartition en proportion des parts dans l’immeuble) ou par le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages, voire par une décision communautaire.

Lorsque l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, la communauté des (autres) copropriétaires peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur la part de l’intéressé afin de garantir son droit aux contributions échues pour les trois dernières années, en application de l’article 712i du Code civil suisse (CC).

L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut permettre, en dernier lieu, la vente forcée de l’unité de propriété par étages concernée. La décision de requérir l’inscription d’une telle hypothèque légale est en principe prise par l’assemble générale des copropriétaires, étant précisé que ni le mauvais payeur (s’il est présent) ni l’administrateur de la PPE ne votent à cette occasion.  La communauté des copropriétaires peut agir elle-même en justice, à condition que tous les copropriétaires concernés forment ensemble une demande, ou laisser l’administrateur de la copropriété la représenter. Celui-ci a d’ailleurs une compétence propre pour agir, même sans l’approbation de l’assemblée des copropriétaires, s’il y a urgence.

Faute d’administrateur ou si celui-ci refuse d’agir, chaque copropriétaire peut demander l’inscription du droit de gage pour autant qu’il soit autorisé à effectuer cette démarche par une décision prise à la majorité des autres copropriétaires ou à défaut par un juge, lequel peut être saisi spécialement pour ce faire, ce qui peut notamment arriver lorsque la copropriété n’est composée que de deux propriétaires.