Que faire pour se protéger des hypothèques légales?

Je suis propriétaire d’un logement à Genève. À la dernière assemblée générale de notre immeuble, il a été décidé d’entreprendre d’importants travaux de rénovation du bâtiment. On m’a conseillé de me prémunir contre d’éventuelles inscriptions d’hypothèques légales des artisans. Je compte donc proposer à l’ensemble des propriétaires la constitution d’une hypothèque légale, est-ce possible?

D. Meyrin

L’entrepreneur ou l’artisan ayant réalisé des travaux sur un immeuble peut à ce titre procéder par voie judiciaire en demandant au tribunal localement compétent, en l’occurrence le Tribunal de première instance genevois, de faire inscrire au Registre foncier une hypothèque légale sur cet immeuble, aux conditions de l’article 837 du Code civil. En substance, il devra – en plus de prouver sa qualité d’artisan – apporter la preuve de l’existence d’un contrat d’entreprise (conclu avec le propriétaire ou une entreprise générale), du travail effectué sur l’ouvrage immobilier, de la créance qu’il détient (souvent des factures impayées), de l’absence de sûretés suffisantes fournies par le propriétaire et du respect du délai impératif de quatre mois dès l’achèvement des travaux qui lui ont été confiés. Cette inscription peut être obtenue en urgence de manière provisoire lorsque le délai précité arrive bientôt à échéance.

Une telle hypothèque constitue un gage sur l’immeuble qui permet la plupart du temps aux parties concernées de trouver un terrain d’entente sur leur litige financier. Si tel n’est pas le cas, une fois que l’hypothèque légale est inscrite définitivement, l’artisan ou l’entrepreneur qui en est le bénéficiaire a la possibilité de requérir la réalisation de l’immeuble auprès du Tribunal.

Votre idée est originale mais irréalisable, car cette hypothèque légale ne peut être requise que par un artisan ou un entrepreneur, à l’exception du propriétaire de l’immeuble.

Il n’existe pas de moyen légal pour éviter l’inscription d’un tel gage sur l’immeuble, hormis bien entendu de n’avoir aucune dette litigieuse sur celui-ci, ce qui est parfois difficile; en revanche, le propriétaire concerné peut se prémunir contre l’inexécution des travaux par les artisans ou entrepreneurs impliqués sur son chantier. En effet, le maître de l’ouvrage peut demander aux entreprises d’être mis au bénéfice d’une garantie bancaire ou d’assurance dite «de bonne exécution» valable pendant toute la durée du chantier et couvrant généralement 5 à 10% du montant du contrat. En cas d’exécution défaillante des prestations auxquelles il a droit, le maître de l’ouvrage peut réclamer au tiers garant le versement de la garantie qu’il pourra utiliser pour terminer les travaux à la place de l’artisan en faute.