Que faire si un locataire voisin m’enfume ?

"J’habite dans un immeuble depuis plus de 50 ans. Je n’ai jamais eu aucun problème de voisinage. Depuis un peu plus d’une année, j’ai de nouveaux voisins qui fument énormément, si bien que je ne peux plus profiter de mon balcon ni même laisser une fenêtre ouverte à cause de émanations. La régie me dit qu’elle ne peut pas intervenir car ils sont chez eux. Que puis-je faire ?"

Jeanine, Genève

Le bail est un contrat bilatéral en vertu duquel le bailleur s’oblige à céder l’usage de la chose au locataire moyennant le paiement d’un loyer. Le bailleur doit ainsi d’entretenir la chose louée de sorte que le locataire puisse en faire un usage normal.

Par ailleurs, selon le Code des obligations, le locataire est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. La loi prévoit ainsi que le bailleur peut résilier le bail de façon extraordinaire, moyennant un délai de 30 jours pour la fin d’un mois si, par écrit, il a demandé au locataire de cesser son manque d’égards envers les voisins et que l’irrespectueux ne change pas de comportement.

Une fumée excessive vous empêchant de profiter de votre balcon et même d’ouvrir les fenêtres est une immission restreignant l’usage de votre appartement qui engage la responsabilité de son auteur et constitue un tel manque d’égards s’il ne cherche pas une solution. Le bailleur, censé garantir l’usage correct de la chose, devrait donc intervenir.

La régie pourrait au moins demander par écrit à votre voisin d’adopter un comportement permettant de réduire les nuisances occasionnées par son addiction, et si cette intervention n’était pas suivie d’effets, elle pourrait considérer de résilier son bail de manière extraordinaire. Vous pourriez également agir vous-même en justice contre votre voisin.

Comme votre régie refuse d’agir, vous seriez en droit de consigner votre loyer aussi longtemps que dure la gêne. Attention, une telle mesure nécessite préalablement un avertissement écrit adressé au bailleur avec un délai raisonnable pour remédier au problème. Vous devrez ensuite faire valoir vos prétentions devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné, sans quoi celui-ci sera acquis au bailleur.

Les loyers consignés sont réputés payés, de sorte que vous n’avez pas à craindre une résiliation de votre bail si la procédure est correctement suivie. Il est néanmoins vivement recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat ou d’une association de défense des locataires pour éviter toute erreur dont les conséquences pourraient être lourdes.