Comment constituer un droit d'habitation ?

"Je suis propriétaire d’un terrain ainsi que de la villa qui y est construite. J’aimerais constituer un droit d’habitation sur la maison en faveur de ma fille et de son époux. 

Dois-je constituer un ou deux droits ?

Puis-je prévoir que le droit de l’époux de ma fille s’éteindra en cas de divorce et qu’il ne soit pas transmis à mes petits enfants ?"

Miguel, Carouge

Le droit d’habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie. 

Plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez, en effet, ne constituer qu’un seul droit d’habitation en cotitularité entre votre fille et son époux. Les règles sur la copropriété s’y appliqueraient par analogie. Cependant cette situation n’est pas expressément réglée par la loi. Il est donc peu prudent de choisir cette solution, d’autant plus si vous voulez vous assurer que le droit de l’époux de votre fille s’éteindra en cas de divorce.

Vous pouvez plutôt ne constituer qu’un seul droit en faveur de votre fille. En effet, l’article 777 alinéa 2 CC dispose que ce droit comprend, s’il n’a été expressément limité à la personne de celui à qui il a été concédé, la faculté pour ce dernier d’habiter l’immeuble grevé avec sa famille et les gens de sa maison. Si vous constituez un droit d’habitation au nom de votre fille sur la villa, celle-ci pourra y vivre avec son époux. Cela étant, si vous préférez, vous avez également la possibilité de constituer un droit par personne. 

S’agissant de l’hypothèse d’un divorce, la jurisprudence admet les conditions résolutoires en relation avec les droits d’habitation, en ce sens qu’il est possible de soumettre la validité du droit dans le temps à la non-survenance d’un événement. Vous pouvez ainsi tout à fait prévoir que le droit s’éteindra en cas de divorce. A relever que les tribunaux exigent une rédaction très précise dans la description de l’évènement conditionnel. En effet, la survenance de la condition doit être facilement identifiable à la lecture de l’acte.

Enfin, selon l’article 776 alinéa 2 CC, le droit d’habitation est incessible et ne passe point aux héritiers. Cette particularité constitue d’ailleurs la différence essentielle entre le droit d’habitation et l’usufruit. Il n’est donc pas nécessaire de prévoir une quelconque clause spécifique pour que le droit d’habitation ne soit pas transmis à vos petits enfants.