Comment savoir si le loyer d'un logis est abusif ?
"J’habite dans un appartement dans le centre de Genève. La régie se prévaut du fait que l’appartement est meublé pour justifier le prix du logement. Les meubles sont vieux et bon marché. Quels sont les critères pour calculer si le loyer d’un appartement est abusif ou non ?"
Céline, Genève
Dans le Code des obligations, il n’y a aucune distinction qui est faite entre les logements qui sont meublés ou non à l’exception de l’art. 266e CO qui concerne les délais et termes de congés relatifs aux chambres meublées.
Ce sont les art. 269 et suivants du Code des obligations qui traitent de la protection contre les loyers abusifs. L’art. 269 CO dispose que les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.
Selon l’art. 269a CO cependant, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; ne servent qu’à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l’avance; ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; n’excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
Le fait que l’appartement soit meublé pourrait être pris en compte notamment dans le cadre d’une comparaison aux loyers usuels par rapport à des cas similaires dans le quartier ou dans le calcul du rendement de la chose louée. Cela étant, si les meubles n’ont que peu voire aucune valeur, ceux-ci ne justifieront pas un loyer plus élevé que pour le même appartement non meublé.
