Puis-je contester une hausse de loyer ?
"Je me suis inscrit sur la liste des personnes intéressées par un bel appartement aux Eaux-Vives. Comme la peinture a été refaite, la régie a décidé que le prix serait de CHF 1’900.- et non plus de CHF 1'700.- comme pour le précédent locataire. Ce loyer me semble très élevé, que faire ?"
Phillip, Veyrier
Tout d’abord, il faut déterminer si vous pouvez contester ce loyer : selon l’art. 270 CO, le nouveau locataire d’un logement ne peut contester le loyer initial devant l’autorité de conciliation que si (a) il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement ou (b) si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer. Lorsque, comme à Genève, le canton impose l’usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail à cause d’une pénurie du logement, le tribunal admettra sans autre investigation que l’hypothèse (a) est remplie. Dans votre situation, le loyer a aussi sensiblement augmenté par rapport au précédent locataire, puisqu’il a augmenté de plus de 10% ; les conditions de l’hypothèse (b) de l’art. 270 al. 1 CO sont donc également remplies. Pour ces deux raisons, et si vous signez le contrat de bail qui vous est proposé, vous aurez le droit de contester le loyer initial.
Cela ne signifie pas encore que vous obtiendrez gain de cause, puisqu’il appartiendra au juge de déterminer si ce loyer est abusif. Pour ce faire, il se référera en principe à des critères dits « absolus » qui découlent des articles 269 et 269a CO et qui permettent une fixation du loyer dans l’absolu, sans tenir compte l’évolution dans le temps de celui-ci. A ce titre, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui notamment se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ou lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais. Sauf exception, le juge ne tiendra pas compte des critères « relatifs » qui justifieraient une augmentation par rapport au précédent locataire, par exemple une hausse des coûts.
Si vous estimez que le loyer initial est abusif, vous devrez saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans les 30 jours qui suivent la remise des clés. En principe, cette procédure est gratuite mais vous devrez payer le loyer initial tant que celle-ci sera en cours.
