La clé de répartition des charges

"Mes charges locatives augmentent d’année en année de 10 à 30 %! Avant 2017, chaque locataire recevait son relevé de compteur d’eau chaude et devait payer ce qu’il avait consommé. Désormais, la facture d’eau chaude totale des dizaines de locataires de mon immeuble est répartie selon la surface des appartements au motif que certains compteurs individuels ne fonctionnent plus. Est-ce légal ?"

Laurence, Genève

Selon l’article 257b du Code des obligations (CO), les dépenses effectives consacrées par le bailleur d’une habitation ou d’un local commercial pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude ou d’exploitation, sont considérées comme des frais accessoires.

Ces frais ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Les bailleurs usent souvent de cette possibilité et imputent régulièrement les frais accessoires aux locataires. L’article 5 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) énumère les dépenses entrant en ligne de compte en ce qui concerne les frais de chauffage ou d’eau chaude: font ainsi partie de ces frais le combustible et l’énergie consommée, l’entretien des installations, etc. En revanche, des frais de réparation et de réfection des installations n’entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage. Il sied de préciser que le bailleur doit permettre au locataire de consulter les pièces justificatives à la demande de ce dernier afin qu’il puisse vérifier que les charges sont justifiées.

La loi n’impose ainsi pas de clé de répartition obligatoire des frais accessoires. Une répartition des frais d’eau chaude en fonction de la superficie des appartements est donc possible. Il n’est pas nécessaire que la clé de répartition tienne compte de l’avantage tiré individuellement par chaque locataire; par exemple, les frais d’ascenseur sont généralement répartis sans tenir compte de l’étage occupé.

Une modification de la clé de répartition défavorable au locataire doit lui être notifiée sur formule officielle au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation du bail, sous peine de nullité (art. 269d CO). Ainsi, pour autant qu’elle ait été valablement notifiée, la clé de répartition que vous mentionnez à première vue semble valable. Cependant, vous pouvez demander d’examiner les détails des calculs afin de contrôler qu’ils sont corrects.