Obtenir un code d’accès

"En sortant de chez moi le matin, je trouve sporadiquement mon paillasson inondé d’urine. La régie n’est d’accord d’installer un code à l’entrée de l’immeuble que moyennant une hausse de loyer de CHF 11.- par mois et par appartement. Certains locataires n’étant pas d’accord, l’installation n’a pas été faite. Que puis-je faire ? Consigner mon loyer ?"

Natacha, Genève

Selon l’art. 256 du Code des obligations, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état. La notion de défaut est relative et dépend des circonstances du cas, notamment du montant du loyer, de l’âge du bâtiment, du lieu de situation de l’immeuble et des normes usuelles de qualité.

Si la régie n’accepte d’installer un clavier numérique à code à l’entrée de votre immeuble que moyennant une hausse de loyer c’est soit parce qu’elle estime qu’il ne s’agit pas d’un défaut, soit qu’il s’agit d’un défaut mais qu’en y remédiant elle ajoute une plus-value à votre immeuble qui permettrait alors de majorer le loyer.

A relever qu’en présence d’un défaut, le locataire a le droit de demander au bailleur la remise en l’état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts, voire la prise en charge du procès contre un tiers. La consignation est possible quelle que soit l’ampleur du défaut, à condition qu’elle soit précédée d’un avertissement écrit au bailleur.

Cela étant, lorsque le bailleur crée une plus-value à l’objet loué, il a la possibilité majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation, à condition que cette augmentation soit justifiée par la prestation supplémentaire. De plus, l’avis de majoration du loyer avec indication des motifs doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, être effectué au moyen d’une formule officielle agréée par le canton, indiquer les motifs de la hausse et ne pas être assorti de menace de résiliation. Le locataire qui considère la majoration comme abusive peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration.