On me propose un nouveau bail...

Je suis titulaire d’un bail renouvelable d’année en année et ma régie m’a adressé il y a quelques temps déjà une proposition de nouveau bail de cinq ans avec un loyer majoré indexé à l’inflation que je n’ai pas acceptée. Malgré cela, ma régie persiste à vouloir augmenter mon loyer avec pour motif l’augmentation du coût de la vie. J’ai répondu que cela n’est pas possible puisque mon bail en vigueur ne prévoit pas une telle clause. Qui a raison?

G. Genève

Le contrat de bail est en principe de durée indéterminée en vertu de l’article 255 du Code des Obligations (CO), sauf si les parties ont convenu qu’il prendra fin sans congé à l’expiration d’un délai convenu. Toutefois, l’article 266 CO dispose que si le bail est reconduit tacitement, il devient alors de durée indéterminée. Ainsi, une telle reconduction entraine la requalification du contrat de durée déterminée en contrat à durée indéterminée, sauf si les parties signent un nouveau contrat de durée déterminée.

Le Tribunal fédéral précise à ce sujet que la loi ne requiert aucun motif particulier pour conclure un bail de durée déterminée et n'interdit pas d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce type. Cependant, si le bailleur a mis en place un système qui ne s'explique que par la volonté de contourner des règles impératives de la loi, le contrat de bail doit être considéré comme étant de durée indéterminée.

Il y a lieu de souligner qu’en cas de contrat de durée déterminée, il n’est pas possible de modifier le montant du loyer durant la période convenue, à moins qu’une clause prévoyant l’indexation du loyer ou son échelonnement ait été insérée dans le bail. En revanche, lorsque le contrat est de durée indéterminée, le bailleur a la possibilité d’augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation.

En l’occurence, votre bail semble pouvoir être qualifié de contrat à durée indéterminée si vous n’avez pas signé le nouveau contrat de cinq ans qui vous a été proposé tout en restant dans les locaux au-delà de la durée du contrat initial, auquel cas celui-ci a été reconduit tacitement. Dès lors, votre bailleur est en droit de requérir l’augmentation du loyer pour la prochaine échéance légale du contrat, soit moyennant un préavis de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail. Si vous n’êtes pas d’accord avec le nouveau montant demandé, il vous est loisible de le contester auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, dans un délai de 30 jours à compter de la réception de l’avis de majoration.