Cette commission est-elle exagérée?

J’ai hérité d’un bien immobilier que je ne souhaitais pas conserver. Un ami m’a recommandé un courtier indépendant. Nous nous sommes rencontrés tous les trois dans un café pour discuter de la vente de mon bien, n’y connaissant rien dans ce domaine. Le courtier m’a paru compétent et sa motivation m’a convaincu de m’engager avec lui contre une commission de 10%. La vente a été réalisée, mais on a attiré mon attention sur le fait que la commission convenue serait beaucoup trop élevée. Que puis-je faire?

L, Coppet

La profession de courtier en immobilier n’est pas très réglementée en Suisse et les articles 413 et suivants du Code des obligations (CO) disposent seulement que le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion d’un contrat en faveur de son client. La loi renvoie aux usages en ce qui concerne le montant de cette rémunération si elle n’est pas clairement définie entre les parties.

Cela étant, les agences immobilières sérieuses disposent de tarifs clairement établis et largement partagés entre professionnels du secteur souvent regroupés en associations.

Selon l’article 417 CO une commission excessive peut être réduite par le juge à la demande du débiteur, soit en principe du vendeur de l’immeuble. En conséquence, si vous trouvez la commission réclamée par votre courtier disproportionnée par rapport à une commission usuelle et qu’elle n’est pas justifiée par la complexité de l’affaire ou des prestations sortant de l’ordinaire, vous pouvez la contester.

La détermination du caractère excessif ou non d’une commission relève du pouvoir d’appréciation du juge qui tiendra notamment compte du taux usuel et des circonstances de l’affaire. Il vérifiera dans son examen la nature de la transaction et l’activité déployée par le courtier. À noter toutefois que la commission d’un courtier doit être évaluée principalement en fonction du succès obtenu, plutôt que d’après le temps ou les efforts fournis.

En d’autres termes, si vous estimez seulement que le courtier n’a pas fourni un service proportionnel à la commission demandée, ce critère n’est pas forcément déterminant dès lors que la commission est liée au succès de la vente plutôt qu’à la quantité de travail réalisée. En général, les commissions de courtage dans l’immobilier se situent entre 2% et 3% du prix de vente. Le taux usuel peut varier en fonction du prix qui sert de référence et diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente. Une commission peut dépasser légèrement le tarif ou le taux habituel sans pour autant être disproportionnée. Cependant, le Tribunal fédéral a par exemple estimé qu’un taux fixé à 11% du prix de vente alors que le taux usuel était de l’ordre de 2% était manifestement excessif.

La prétention de votre courtier dépasse largement ce qui est habituellement pratiqué, mais encore faut-il voir s’il a réalisé un exploit en vendant un bien dont personne ne voulait ou pour un prix très supérieur à celui du marché, après avoir par exemple pris à son compte une campagne de publicité extraordinaire…