Les différentes manières de garantir un bail
Pour aider mon ami à obtenir un logement, j’ai co-signé son contrat de bail en pensant être intervenu en qualité de garant mais je réalise aujourd’hui que nous apparaissons sur ce document comme « locataires solidairement responsables ».
Est-ce que cela change quelque chose pour moi ?
A, Genève
Les bailleurs exigent pour la plupart une garantie du locataire pour protéger leurs intérêts. Il s’agit en principe du dépôt d’une somme d’argent, d’un montant maximum équivalant à trois loyers mensuels en matière de baux d’habitations et de locaux commerciaux, conformément à l’art. 257e du Code des Obligations (CO).
Il existe à Genève une loi spécifique protégeant les garanties fournies par les locataires qui exclut toutes autres formes de garanties données par le locataire et des tiers en faveur d’un bailleur que, d’une part, celles en espèces ou en valeurs fournies par le locataire lui-même ou par une tierce personne et, d’autre part, le recours au cautionnement simple. Une loi similaire existe dans le canton de Vaud.
En d’autres termes, excepté la garantie de loyer usuelle, le bailleur ne peut pas réclamer de garantie supplémentaire au locataire. Cependant, le bailleur qui émet des doutes sur les capacités financières du locataire peut demander à ce dernier l’engagement d’un tiers garant vers lequel il pourra se tourner s’il ne paie pas son loyer.
En droit du bail, un engagement solidaire peut ainsi se manifester de deux manières différentes : la première, en cas de bail commun, quand plusieurs personnes louent ensemble un logement ou un local commercial, la deuxième par la signature d’un cautionnement. Un tel cautionnement est dit « simple » lorsque le bailleur doit d’abord faire usage de toutes les possibilités pour obtenir le paiement de son dû auprès du locataire avant d’en appeler au garant ; il est dit « solidaire » si le bailleur peut choisir de s’adresser directement au garant en cas de non-paiement du loyer, mais vu son importance, cet engagement ne peut être pris par une personne physique que selon la forme authentique prévue par l’article 493 CO, c’est-à-dire devant notaire.
Pour s’affranchir de cette dernière contrainte, les milieux immobiliers ont développé une autre solution : faire signer le garant en qualité de colocataire. Compte tenu du fait qu’en droit du bail, il n’existe pas d’obligation pour le locataire d’occuper le logement, cette pratique semble légale et n’a, pour l’heure, pas été invalidée par les tribunaux. Cependant, il est prudent d’insérer dans le contrat de bail une clause exprimant clairement la volonté des parties, à savoir l’absence d’intention du tiers (qui n’est plus seulement garant) d'occuper personnellement les locaux et la portée de de son engagement, tout en gardant bien à l’esprit que celui-ci est effectivement plus important qu’une simple caution.