Ne nous laissons pas envahir par le cafard!

Ma famille est propriétaire d’un petit immeuble modeste dans le canton. L’un de nos locataires m’a signalé une infestation de cafards et de rats qu’il faut traiter urgemment dans tout l’immeuble. Le problème, c’est qu’un autre locataire un peu marginal refuse obstinément de laisser entrer l’entreprise chargée de ce traitement dans son logement, d’où provient pourtant probablement la vermine. Comment faire?

H. Genève

Aux termes de l’article 257h du Code des obligations suisse, le locataire d’un appartement, d’un local commercial ou d’un immeuble doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages. Cette obligation du locataire de supporter des travaux d’entretien ou de réparation ordonnés par le bailleur est la contrepartie de l’obligation du bailleur d’entretenir correctement la chose louée.

Le bailleur doit annoncer à temps à son locataire les travaux prévus et tenir compte des intérêts de celui-ci. Par principe, il ne peut pas pénétrer dans des locaux loués à l’improviste et sans l’accord du locataire. Cela étant, si ce dernier s’oppose sans motif valable à des travaux nécessaires dont il a été dûment prévenu, le bailleur peut ouvrir une action auprès du Tribunal des baux et loyers pour l’obliger à les tolérer.

Dans les cas d’urgence – comme c’est le cas d’une infestation d’animaux nuisibles pour la santé ou la sécurité des habitants de l’immeuble –, le bailleur pourra même demander que le tribunal statue d’urgence (par des mesures superprovisionnelles, c’est-à-dire sans entendre les parties s’opposant à la procédure dans un premier temps), afin d’ordonner au locataire d’accepter l’intervention de l’entreprise qui s’occupera d’éliminer les hôtes indésirables puis de désinfecter les lieux. En effet, il n’est pas contestable dans ce cas-là que les travaux soient absolument nécessaires pour préserver la chose louée, y compris le reste de l’immeuble. En outre, il pourrait résulter un dommage important s’il n’est pas possible d’accéder à l’appartement concerné.

Le propriétaire pourra également demander que des mesures d’exécution soient directement ordonnées, pour le cas où un locataire particulièrement récalcitrant ou souffrant par exemple du syndrome de Diogène ne se conformerait pas à la décision du tribunal: le juge peut ainsi aller jusqu’à ordonner l’intervention de la police faute d’exécution par le locataire de ses obligations dans un certain délai, lequel peut d’ailleurs être aussi court que vingt-quatre heures s’il y a péril en la demeure.