Quel courtier a droit à la commission ?

Je viens de vendre ma maison après être passé par plusieurs agences immobilières et deux courtiers me réclament une commission pour leur travail… L’un m’a effectivement présenté l’acheteur, alors que l’autre prétend avoir consacré deux mois entiers à tenter de vendre mon bien sans qu’aucun de ses clients ne m’ait fait une offre. Que me conseillez-vous pour ne pas payer à double ?

F. Vaud

Le courtage est un est un type spécifique de mandat régi par les articles 412 à 418 du Code des obligations (CO) par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (ce qu’on appelle le courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (ce qu’on appelle le courtage de négociation).

La mission du courtier indicateur consiste à présenter un partenaire avec qui la personne qui l’a engagé - c’est-à-dire le mandant - peut conclure un contrat ; celle du courtier négociateur est de conduire les négociations avec le tiers pour le compte du mandant.

Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a menée aboutit à la conclusion du contrat. Le salaire du courtier revêt ainsi un caractère aléatoire. En effet, sauf si le contrat de courtage prévoit autre chose, le courtier n’a droit à une rémunération que si l’affaire qu’il est chargé de négocier ou d’indiquer est effectivement conclue. Il n’est donc pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré à celle-ci, mais uniquement du succès de l’intervention du courtier. Autrement dit, il faut que la conclusion du contrat principal (en l’occurrence la vente d’un bien immobilier) soit une conséquence directe de l'activité du courtier. Il s’ensuit que c’est à ce dernier de prouver qu'il a bel et bien eu une influence sur le processus et que son intervention a été couronnée de succès.

Si l’aboutissement de l’affaire est le fruit des efforts développés par plusieurs courtiers, chacun d’entre eux est en droit, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, d’exiger du mandant le paiement d’une part de la commission, en proportion à sa contribution au succès de l’affaire.

Dans votre cas, il convient donc de payer uniquement la commission au courtier qui vous a présenté l’acheteur de votre bien. Le second courtier n’ayant selon vos explications pas contribué à la conclusion du contrat de vente de votre maison, il n’a a priori pas droit à une rémunération sur la seule base du temps qu’il a consacré à essayer de faire aussi bien que son confrère.