Réduction de loyer: pas toujours à chaud!

En début d’année, j’ai signalé à mon bailleur un défaut du four installé dans l’appartement que je louais. Malgré mes multiples appels téléphoniques, personne n’est intervenu pour le réparer. Je n’ai donc pas pu chauffer mes plats durant plusieurs mois. Excédé par cette attitude négligente, j’ai résilié le bail pour la fin août dernier. Je souhaite demander une réduction du loyer mais un ami m’a indiqué qu’il n’était plus possible de le faire après la fin du contrat. A-t-il raison?

A. Genève

Comme vous le savez, un locataire peut réclamer une réduction de loyer pendant la durée du bail si un défaut de l’objet loué réduit substantiellement sa valeur d’usage.

En effet, selon l’art. 259d du Code des obligations (CO), le locataire a notamment le droit de demander une réduction proportionnelle du loyer si l’objet loué présente un défaut que le bailleur n’a pas réparé dans un délai raisonnable. Un four défectueux, en tant qu’équipement indispensable dans une cuisine, peut effectivement être considéré comme un défaut affectant la jouissance de l’appartement, ce qui permet au locataire de demander une réduction du loyer tant que ce défaut persiste.

Dans un arrêt de 2016, le Tribunal fédéral s’est penché sur la question de savoir dans quel délai devait agir le locataire pour réclamer la réduction de loyer, la lettre de la loi n’apportant pas de réponse précise sur ce point.

Notre Haute Cour a retenu que l’un des buts de la réduction du loyer est de rééquilibrer la relation contractuelle suite à un défaut de la chose louée. Le mécanisme de la réduction du loyer ne vise pas à exercer une quelconque pression sur le bailleur pour qu’il répare le défaut des travaux, mais plutôt à compenser le dommage causé au locataire en raison de ce défaut. La réduction de loyer s’oriente ainsi vers le passé – et non pas vers le futur – de sorte que le Tribunal fédéral l’admet bel et bien avec effet rétroactif, y compris lorsqu’elle est exigée après la fin du contrat.

Il va toutefois de soi que le défaut doit avoir été signalé au bailleur, qui doit en avoir eu connaissance et ne pas l’avoir réparé, pour qu’une réduction de loyer entre en ligne de compte. Il n’est ainsi pas possible de demander (rétroactivement) la réduction de loyers relatifs à une période durant laquelle le bailleur ignorait les problèmes la justifiant. Pour des raisons évidentes de preuve, il est vivement conseillé de ne pas se contenter de téléphones mais de signaler les défauts par écrit.

Si le droit de réclamer la réduction du loyer après la fin du contrat de bail est désormais reconnu par la jurisprudence, il ne faut pas perdre de vue qu’il est soumis aux délais de prescription légaux. En matière de droit du bail, il y a lieu d’agir en justice dans les cinq ans dès le jour où le bailleur a eu connaissance du défaut, en application de l’art. 128 CO, si aucun arrangement amiable ne peut être trouvé entre les parties.