Baisse de loyer : pas pour tout le monde !
"En surfant sur internet, j’ai lu qu’une baisse du taux hypothécaire de référence de 0,25% génère actuellement un droit à une baisse de loyer. Concrètement, comment je peux savoir si cela va s’appliquer dans mon cas et quels sont les critères de calcul ?"
Eliane, Nyon
Début juin 2009, l'Office fédéral du logement a informé le public d’une baisse du taux hypothécaire de référence de 3,5% à 3,25%. Suite à cette annonce, certains locataires pourront effectivement obtenir une baisse de loyer d’environ 3%. Cela étant, la baisse de ces taux de référence ne suffit pas à obtenir une baisse de loyer dans tous les cas !
Si le locataire n’a pas contesté le loyer initial (voir à ce sujet la chronique publiée le 25 avril dernier dans ces colonnes), il ne saurait y remédier par la suite aux mêmes conditions. Cela étant, l’art. 270a du Code des obligations - qui s’applique aux demandes de diminution de loyer en cours de bail - prévoit que le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, (1) s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif (2) à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais, notamment des frais hypothécaires.
Pour savoir si les frais hypothécaires ont baissé, il faudra en particulier comparer le taux hypothécaire au moment de la signature du contrat au taux actuel. A noter que si le bailleur est en mesure de prouver que le rendement de la location n’est pas excessif et que la première condition pour obtenir une baisse de loyer n’est pas remplie, le locataire obtiendra difficilement gain de cause devant un tribunal.
Sur le plan procédural, le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, lequel dispose d'un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
