Ce qui m'incombe en tant qu'usufruitier

"Je suis usufruitier de l’appartement dans lequel j’habite suite au décès de mon épouse qui a laissé un fils (majeur) de son précédent mariage. Nous avons régulièrement des disputes au sujet des frais que je dois assumer. Y a-t-il un moyen simple de les cataloguer ?"

Paul, Genève

En vertu des articles 745 et suivants du Code civil, l’usufruit confère à son bénéficiaire un droit de jouissance complet sur son objet, ce qui signifie qu’il a le droit d’utiliser la chose comme bon lui semble et en percevoir les fruits. Le titulaire de ce droit peut l’invoquer contre quiconque voudrait en troubler la possession. En revanche, l’usufruitier n’a pas le pouvoir d’aliéner l’objet de l’usufruit.

L’usufruit d’un immeuble peut être limité à une partie définie d’un bâtiment ou de l’immeuble. Son inscription au Registre foncier est nécessaire pour qu’il soit valable. Un tel droit est souvent constitué dans un cadre successoral; il est lié à une personne déterminée et s’éteint à la mort de l’usufruitier, n’étant pas transmissible aux héritiers de l’ayant droit. Cependant, de son vivant, l’usufruitier peut sauf exception transférer son droit à un tiers. L’usufruit est ainsi plus large qu’un  simple droit d’habitation.

En tant qu’usufruitier, vous êtes tenu de conserver la substance de l’appartement et de faire vous-même les réparations et réfections ordinaires, à vos frais. En particulier, il vous appartient par exemple faire le nettoyage et d’entretenir les terrasses ou la plomberie. En effet, l’usage et la jouissance que vous faites de l’immeuble ne doivent pas porter préjudice à son propriétaire. Vous êtes de plus tenu de vous acquitter des éventuels intérêts hypothécaires ainsi que des impôts concernant cet appartement. Il vous incombe également de l’assurer contre l’incendie et les autres risques, conformément à l’usage local. En d’autres termes, vous devez supporter tous les frais courants et habituels engendrés par l’utilisation normale de ce bien immobilier.

Si des travaux plus importants sont à effectuer, vous devez en informer le propriétaire, mais ce dernier n’a pas l’obligation d’y faire procéder de suite, contrairement au bailleur qui doit entretenir la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. Dans un tel cas, vous pourrez procéder vous-même auxdits travaux et en demander le remboursement, sur la base de l’article 764 CC.