Précision sur usufruit et droit d'habitation
"J’ai lu avec intérêt vos deux précédentes chroniques sur le droit d’habitation ou l’usufruit qu’il est possible de donner à nos enfants sur une maison, au lieu de conclure un bail, mais je ne suis pas certaine d’avoir bien compris ce qui les distingue. Merci de m’éclairer encore une fois en quelques mots."
Aline, Genève
Le droit de jouissance de l’usufruitier d’une habitation comprend le droit d’en transférer l’exercice à un tiers, sauf dans les cas où il est réputé « éminemment personnel ». Cela étant, l’usufruitier a le devoir de conserver la substance de l’objet de l’usufruit et il n’a pas le pouvoir de l’aliéner ou le vendre. En effet, l’usufruit est lié à une personne déterminée et il s’éteint à la mort de l’usufruitier; c’est la raison pour laquelle il n’est pas transmissible aux héritiers de l’ayant droit et que son inscription au Registre du commerce est nécessaire pour qu’il soit valable.
L’usufruit est ainsi plus large que le droit d’habitation qui ne confère à son bénéficiaire que le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie, le cas échéant avec sa famille et ses enfants. L’article 777 du Code civil permet même de limiter le droit d’habitation à la seule personne à laquelle il a été concédé, alors que l’usufruitier a, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose en application de l’article 745 CC.
En dehors de cela, les dispositions légales régissant le droit d’habitation renvoient à celles concernant l’usufruit, ce qui signifie que son bénéficiaire est également tenu de procéder aux réparations ordinaires d’entretien, à condition toutefois d’avoir la jouissance exclusive de la maison ou de l’appartement. Néanmoins, les charges qui pèsent sur l’usufruitier sont plus importantes que celles relatives au droit d’habitation, car il doit en sus de tous les frais courants et habituels engendrés par l’utilisation normale du bien immobilier s’acquitter des éventuels frais hypothécaires, des impôts, ainsi que des primes d’assurance.
Il faut savoir qu’un usufruit peut également être onéreux, à l’instar d’un bail, mais l’une des différences principale entre l’usufruit d’une maison et le bail à loyer est son opposabilité au propriétaire ou à tout acquéreur de l’immeuble, en raison de son inscription obligatoire au Registre foncier, ce qui se fait rarement en matière de bail.
