Coopérative d'habitation et frais de rénovation

Je suis membre et locataire d’une coopérative d’habitation depuis plus de trente-cinq ans, soit depuis la création de l’immeuble. J’ai récemment obtenu l’autorisation de rénover ma salle de bains aux frais de la coopérative à condition que mon loyer augmente de CHF 60.- par mois durant 20 ans, ce qui correspond au coût total des travaux prévus pour un montant de CHF 14'200.-. Est-ce légal　?

F. Genève

Il existe deux rapports juridique distincts entre le coopérateur/locataire et la coopérative d’habitation. Le premier consiste en un contrat de société coopérative dont les effets sont décrits aux articles 828 et suivants du Code des Obligations (CO) régissant les relations entre la personne détenant une part de la coopérative et cette dernière. Le second est un contrat de bail qui règle la relation entre le locataire et la coopérative.

La question des travaux et de l’augmentation du loyer doit donc s’analyser à l’aune des dispositions légales sur le contrat de bail. L’article 256 CO prévoit à cet égard que le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. L’article 269a CO précise que les prestations supplémentaires du bailleur constituent un critère de fixation du loyer.

Ainsi, le bailleur qui apporte une plus-value à l’objet du bail peut augmenter le loyer sous certaines conditions. Constituent par exemple de telles plus-values l’installation d’un ascenseur ou l’amélioration de l’isolation phonique ou thermique. En revanche, la rénovation d’éléments entièrement amortis ne constitue pas une plus-value mais relève de l’entretien dû par le bailleur. De ce fait, une telle rénovation n’entraîne aucune possibilité d’augmenter le loyer pour le bailleur.

Attention, le locataire n’est pas en droit d’exiger une prestation allant au-delà de ce qui existait précédemment, par exemple demander l’installation d’une baignoire alors qu’il ne bénéficiait jusqu’alors que d’une douche, ou demander une qualité de matériaux supérieure à celle qui était précédemment existante.

Pour déterminer si une installation est amortie, des tabelles permettent d’estimer la durée de vie de différents éléments garnissant un logement; elles prévoient un amortissement de 30 ans pour une salle de bain entièrement neuve. Ces tabelles, disponibles sur internet, sont dépourvues de force légale, mais elles peuvent guider les tribunaux dans leur appréciation de chaque cas particulier.

Selon vos explications, il semblerait que votre salle de bain ait été entièrement amortie et que sa rénovation ne relève dès lors que de l’entretien que la loi met à la charge du bailleur. Votre coopérative ne devrait donc pas être en droit de vous imposer une augmentation de loyer consécutive aux travaux de rénovation prévus, s’ils n’apportent pas par la même occasion une plus-value à votre logement.