Garder le bail de grand-maman

"Mon fils, âgé de 20 ans, habite depuis environ 18 mois chez ma mère, elle-même âgée de 83 ans. Il s’agit d’un appartement qu’elle loue depuis 40 ans. Je suis l’unique héritière de ma mère. Mon fils n’est pas inscrit sur le bail de ma mère, cependant il souhaite le conserver après le décès de celle-ci. Quelles sont les possibilités qui s’offrent à nous pour conserver l’appartement ?"

Florence, Genève.

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas fin automatiquement à la mort du locataire ; il se poursuit avec ses héritiers selon le principe de l’universalité de la succession. En effet, le contrat de bail passe aux héritiers qui recevront les droits et obligations y afférents, sous condition qu’ils ne répudient pas la succession. Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent prévoir contractuellement que le bail prendra fin avec la mort du locataire.

Selon les anciennes dispositions du Code des obligations (CO), le bailleur possédait un droit à résilier le contrat de bail de manière anticipée à la mort du locataire. Aujourd’hui, seuls les héritiers du locataire défunt peuvent procéder de la sorte, sans avoir à s’acquitter d’une indemnité, en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Le bailleur ne sera autorisé à mettre fin au contrat de bail en raison du décès du locataire dans l’unique hypothèse où l’exécution devient intolérable en raison de justes motifs au sens de l’art. 266g CO.

Ainsi, puisque vous êtes la seule héritière légale, vous deviendrez locataire de plein droit et pourrez simplement conclure, avec l’accord préalable du bailleur, un contrat de sous-location avec votre fils afin qu’il puisse rester dans ledit appartement. Une autre solution consisterait peut-être à ce que votre mère institue également par testament votre fils en tant que héritier pour que vous deveniez tous deux titulaires du contrat de bail.

Dans les deux cas, vous devrez impérativement communiquer cette situation au bailleur conformément à la jurisprudence qui retient qu’il incombe aux héritiers d’informer le bailleur du décès du locataire, particulièrement dans le cas où ils souhaitent occuper les locaux vacants ; en effet la personne du locataire n’est pas indifférente pour le bailleur, sous l’angle notamment de sa solvabilité et de sa réputation.