Jusqu'où peut-on augmenter le loyer ?
" Etant sur le point de signer d’un nouveau contrat de bail, je me demandais s’il existait une limite à l’augmentation du loyer par rapport au loyer précédent. Les règles sont-elles les mêmes pour les locations à vocation commerciale ? "Yacine, Genève
En droit du bail, lorsqu’il est question d’augmentation de loyer, la loi ne chiffre pas précisément une limite ou un pourcentage admissible. En effet, le contrat de bail est un accord bilatéral et le loyer peut théoriquement être librement fixé entre les parties.Cela dit, dans le canton de Genève, lors de la conclusion d’un nouveau bail, le bailleur a l’obligation de notifier le loyer initial sur une formule officielle afin que celui-ci soit clairement annoncé. Sur cette formule est mentionnée la possibilité donnée au locataire de procéder à une contestation du loyer initial.
A cet égard, l’article 270 alinéa 1 lettre b du Code des obligations (CO) dispose que le locataire peut demander la diminution du loyer initial lorsqu’il estime que le bailleur l’a « sensiblement » augmenté, pour la même chose, par rapport au précédent loyer. La jurisprudence estime que tel est le cas lorsque ladite majoration dépasse de plus de dix pour cent le dernier loyer net (sans les frais accessoires). Il s’agit donc d’une comparaison entre le dernier loyer payé par le précédent locataire et le nouveau loyer.Dès lors, si la différence entre le loyer précédent et celui qui vous est proposé sur la formule officielle vous parait exagérée, vous pouvez agir en contestation du loyer initial auprès de l’autorité de conciliation du Tribunal des baux et loyers de Genève, au plus tard dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. La réception de la chose correspond communément à l’établissement de l’état des lieux d’entrée et à la remise des clés.
En outre, il faut noter qu’une contestation du loyer initial peut également être recevable dans les cas où le loyer n’a pas augmenté par rapport à celui du précédent locataire. En effet, pour engager une telle contestation, il suffit que le nouveau loyer apparaisse abusif selon les articles 269 et 269a CO qui posent le principe qu’un loyer peut s’avérer exagéré lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée.
Le législateur a ainsi voulu que le bailleur ne se procure qu’un revenu équitable par les loyers qu’il perçoit, ainsi que cela a été rappelé à de nombreuses reprises par la jurisprudence du Tribunal fédéral.Sachez enfin que les possibilités de contestation de loyer ne sont pas ouvertes pour tous les types d’objets. Les locataires de locaux commerciaux bénéficient toutefois bel et bien des mécanismes exposés ci-dessus.
