L’acquisition d’un appartement loué

"J’envisage d’acheter un appartement. Toutefois, le propriétaire actuel est lié par un contrat de bail portant sur le logement en question. Si j’acquiers cet appartement, l’ancien propriétaire restera-t-il lié par le bail ou celui-ci me sera transféré ? Aurai-je la possibilité de résilier le bail ?"

Vincent, Conches

L’article 261 du Code des Obligations prévoit que si, après la conclusion d’un bail, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, le contrat passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. En cas de transfert de propriété par la vente, le bail en cours passe donc à l’acheteur pour l’avenir avec tous les droits et obligations attachés audit bail à compter de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Cette inscription n’a aucun effet rétroactif, de sorte que le vendeur reste tenu de ses obligations et conserve ses droits pour la période précédant le transfert.

En devenant partie au bail, vous pouvez le résilier pour son échéance contractuelle. Cette possibilité n’est toutefois ouverte qu’à compter du jour de l’inscription au Registre foncier, de sorte qu’une éventuelle résiliation émanant d’un futur acquéreur est nulle quand bien même elle serait donnée pour une date postérieure à cette l’inscription. L’acquéreur peut également résilier le bail de manière anticipée en observant le délai de congé standard prévu par la loi, sans avoir à respecter l’échéance et le préavis contractuels. Cette faculté est utile en présence d’un bail d’une certaine durée, mais elle ne s’adresse qu’au bailleur de locaux d’habitations et de locaux commerciaux qui peut se prévaloir, pour lui-même ou pour ses proches, d’un besoin urgent de la chose louée.

Suite à l’aliénation de l’immeuble, le vendeur n’est pas pour autant libéré de toutes ses obligations vis-à-vis du locataire. Il demeure en effet responsable pour les obligations nées avant le transfert de la chose louée et répondra également de tous les dommages causés au locataire si l’acquéreur résilie le contrat de manière anticipée. A ce titre, il pourra être amené à couvrir la différence entre le loyer qu’aurait payé le locataire et celui dont il devra s’acquitter pour un nouveau bail jusqu’à l’échéance contractuelle.

Il faut encore souligner que, dans le Canton de Genève, l’aliénation d’appartements destinés à l’habitation, offerts jusque-là en location et entrant dans une catégorie de logements où sévit la pénurie est soumise à autorisation préalable de Département de l’aménagement du logement et de l’énergie.