Le bailleur d'un logement n'est pas toujours le propriétaire

"J’étais locataire d’une résidence secondaire depuis quelques années. Le contrat a été conclu oralement. Lors de sa résiliation, j’ai appris que la propriétaire n’était pas la personne à qui je payais le loyer, mais sa fille, qui me réclame aujourd’hui les montants que j’ai déjà payés. Le contrat est-il valable ?"

Michèle, Bernex

Deux parties sont nécessaires à la formation d’un contrat de bail. Il s’agit du bailleur, qui s’engage à céder l’usage de la chose et du locataire, qui s’engage à payer un certain loyer pour cet usage. Le bailleur peut être une personne physique ou morale qui n’est pas nécessairement propriétaire de la chose louée. Il est par exemple fréquent que le bailleur mentionné sur le contrat soit une régie ou un autre représentant du propriétaire si celui-ci veut rester discret. Il se peut aussi que le bailleur soit lui-même locataire, comme dans le cas de la sous-location. Dans d’autres situations, le bailleur peut être composé de plusieurs personnes, qui sont alors cobailleresses, notamment lorsque les membres d’une hoirie ou d’une copropriété louent un bien commun. Comme vous le voyez, il n’y a légalement pas d’identité obligatoire entre le propriétaire et le bailleur. Il va cependant de soi que le propriétaire est seul en droit, en vertu du droit de propriété, de disposer comme il l’entend de son bien et donc d’autoriser un bailleur autre que lui à louer son bien. Il s’agit souvent d’un gérant d’immeuble, qui représente alors le propriétaire. Les droits et obligations engendrés par les actes accomplis au nom du propriétaire passent de plein droit à ce dernier, si la bailleresse s’est fait connaître comme tel ou si vous pouviez déduire selon les circonstances le rapport de représentation entre la mère et la fille.

Aucune forme n’étant prescrite par la loi, le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants. Dans certains cantons cependant, la conclusion d’un nouveau contrat de bail doit être faite au moyen d’un formulaire officiel, ce qui est notamment le cas en Suisse romande, à Genève, Neuchâtel, Fribourg ou dans le canton de Vaud. Cette formule officielle a pour but principal de protéger le locataire contre un loyer abusif ou une hausse disproportionnée par rapport au loyer précédent. L’absence de formule officielle entraîne la nullité partielle du bail, mais seulement s’agissant du montant du loyer et vous devriez inviter la fille à déclarer officiellement si elle ratifie le contrat que vous avez conclu avec la mère, à défaut de quoi vous aurez la possibilité d’exiger de cette dernière le remboursement des sommes que vous avez payées en ses mains, à moins que vous n’apportiez la démonstration que vous pouviez croire de bonne foi la mère autorisée à encaisser le loyer pour le compte de sa fille.