Les pigeons et leurs saletés en droit du bail
"Je suis locataire d’un appartement situé sous les toits d’un immeuble.Mon balcon est infesté de pigeons qui provoquent de grosses salissures. J’ai demandé au propriétaire de prendre en charge tout ou partie des frais consécutifs à la pose de matériel contre ces volatiles. Il a refusé, au motif qu’il n’est pas responsable de leur présence sur mon balcon. Certes, mais je ne le suis guère non plus. Suis-je en droit de lui réclamer une participation aux CHF 550.- que j’ai dû dépenser pour me protéger ?"
B, Lausanne
Rappelons tout d'abord que l’art. 256 du Code des Obligations (CO) impose au bailleur d’entretenir l’objet du bail dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été loué. En pratique, la question de savoir dans quelle mesure la chose doit être exempte de nuisances - notamment de bruit ou de poussière - est très importante, le locataire ne devant pas être empêché de faire l’usage convenu ou habituel de la chose.
De son côté, le locataire est tenu d’user de la chose louée avec soin: les petits travaux de nettoyage et de réparations, à savoir ceux visant l’élimination des menus défauts, sont à sa charge (art. 259 CO). Un menu défaut est celui qui n’influence pratiquement pas l’usage de la chose ou uniquement de manière accessoire. La jurisprudence souligne ainsi que le locataire est astreint de procéder à ses frais aux travaux de nettoyage, c’est-à-dire d’enlever la saleté à l’aide d’eau, de produits nettoyage ou tout autre appareil. En principe, le locataire doit être en mesure de procéder aux nettoyages et réparations par lui-même et/ou sans dépenses excessives. Tel est le cas du remplacement du filtre de la hotte de ventilation, d’un joint de robinet ou encore du débouchage des écoulements jusqu’à la conduite collective. Les règles et usages locatifs du canton de Vaud précisent encore que le locataire se charge notamment de remplacer les vitres brisées ou endommagées, d’entretenir les sols, de remplacer les sangles de stores usées, d’enlever la neige ou la glace sur le balcon, ainsi que d'entretenir le jardin et la terrasse dont il a la jouissance exclusive.
Il s’ensuit que votre propriétaire n’est pas tenu de participer aux frais de votre installation contre les pigeons destinée à vous éviter les nettoyages dont vous êtes responsable, ce qui ne peut être comparé à une lutte contre des parasites tels que blattes, rats ou cafards nécessitant généralement l'intervention d'une entreprise spécialisée pour la désinfection à la charge du propriétaire, sauf si leur présence est le résultat d'un manque d'hygiène du locataire.
