Locataire décédé : quid du bail ?
"Ma compagne et moi-même résidons dans un appartement dont elle seule est officiellement locataire. Le propriétaire de l’appartement m’a indiqué que si mon amie décédait, il résilierait alors le bail à loyer qui les liait avec effet immédiat.En a-t-il le droit ?"
René, Chêne-Bougeries
Un bail à loyer d’habitation conclu pour une durée indéterminée peut être résilié par les parties contractantes, si le contrat ne prévoit pas des délais et termes de congé plus longs, moyennant le respect du délai de congé et du terme légal, soit à Genève trois mois pour la fin d’un trimestre de bail ; ces trimestres se calculent à partir de la signature du contrat de bail. Dans certaines situations cependant, la résiliation du contrat de bail peut intervenir de manière anticipée. Tel est le cas si l’exécution du contrat devient intolérable pour l’une des parties, si le locataire tombe en faillite ou encore s’il décède. Dans cette dernière hypothèse et si le contrat ne dispose pas qu’il prendra automatiquement fin au décès du locataire, le bail continue de déployer ses effets envers les héritiers du défunt qui ont alors la possibilité de le résilier en observant les délais de congé et termes légaux (lesquels se calculent alors à partir du jour du décès du locataire et non depuis la conclusion du contrat de bail), sans être tenus par d’éventuels termes et délais contractuels plus longs. A noter que si le bailleur et le défunt locataire avaient prévu des délais et termes de congé plus courts en cas de décès du locataire, ceux-ci doivent être respectés. Si les héritiers laissent passer la première échéance utile, ils sont réputés avoir accepté la continuation du bail. Quant au bailleur, il ne peut pas mettre fin au contrat de manière anticipée suite au décès du locataire et reste donc tenu par les termes et délais contractuels, sauf s’il prouve que le décès du locataire rend la continuation du bail intolérable pour lui.
Si votre amie a des héritiers et que le contrat de bail est maintenu, vous pouvez conclure avec eux un contrat de sous-location et demeurer ainsi dans l’appartement. Si elle n’a aucun héritier, s’ils répudient la succession ou encore si celle-ci est insolvable, le bail sera repris par l’office des faillites, qui décidera alors, dans le cadre de la liquidation de la succession, de l’éventuel maintien du contrat de bail. Toutefois, si votre amie n’a aucun héritier, elle a la possibilité de vous instituer héritier par testament. Vous serez ainsi titulaire du contrat de bail lors de son décès et pourrez décider de le maintenir et continuer à vivre dans l’appartement. A noter cependant que le bailleur est toujours en droit de résilier le contrat de bail en respectant les délais et termes légaux ou contractuel.
