PPE : qui doit payer les volets ?
"Comment répartir les charges de remise en état ou de remplacement d’une partie des volets pour un immeuble en PPE ? Doivent- elles être payées par la copropriété ou chaque copropriétaire doit-il prendre à sa charge les frais qui le concernent ?Est-il envisageable de remplacer certains volets en bois par des volets métallique ou par des stores pour autant qu’ils soient de la même couleur ?"
Gilbert, Petit-Lancy
La propriété par étage (PPE) est une forme spéciale de propriété puisque chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager certaines parties du bâtiment dans la mesure où, ce faisant, il n’entrave pas l’utilisation ou restreint l’exercice du droit des autres copropriétaires.
Chaque copropriétaire possède une part ou une fraction de l’immeuble qui s’exprime en millième. Son rôle est extrêmement important puisque le droit de vote et la répartition des frais et des charges communs varient en fonction de ladite fraction.
Le Code Civil prévoit un certain nombre de règles qui régissent les rapports entre copropriétaires sauf dispositions contraires du règlement de la PPE auquel il y a lieu de se référer en priorité. Si le règlement de la PPE ne prévoit rien de particulier, les frais et charges communs doivent se répartir entre tous les copropriétaires proportionnellement à la valeur de leurs parts (article 712 h CC).
La loi propose d’ailleurs une liste non exhaustive de ce qui doit être considéré comme charges et frais communs. Les éléments extérieurs, dans le cas présent les volets, font partie des biens communs. Les charges et frais en découlant incombent donc à la communauté des copropriétaires et doivent être distribués entre les propriétaires comme toutes les autres charges, au prorata de leurs parts respectives.
Cela étant, si certaines parties du bâtiment ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, l’article 712 h CC dispose qu’il en est tenu compte dans la répartition des frais. La jurisprudence précise que cette exception est à interpréter de manière restrictive et selon un point de vue strictement objectif : cet examen doit mener à la constatation qu’un seul des copropriétaires tire un avantage certain d’une partie de l’installation et en fait une utilisation accrue pour que les frais y relatifs soient mis à sa seule charge.
S’agissant de la possibilité d’échanger les volets en bois par des volets métalliques, un copropriétaire n’est pas autorisé à décider seul de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble ; si vous souhaitez apporter des modifications extérieures au bâtiment et pour autant que règlement de votre commune relatif aux constructions et à l’aménagement du territoire le permette, vous devrez recueillir l’accord de l’unanimité des copropriétaires.
