Résilier avant l’échéance ?
"Je suis locataire de locaux situés à Genève dans lesquels j’exerce mon activité professionnelle. Suite à une résiliation du bail à loyer par le bailleur, j’ai requis la prolongation du contrat, lequel a été prolongé pour trois ans, par convention. Désormais, je souhaiterais résilier le contrat avant l’échéance de ces trois ans. Est-ce possible et dans quel le délai ?"
Jean, Carouge
Les baux commerciaux ou d’habitation conclus pour une durée déterminée prennent fin automatiquement à l’échéance de la durée pour laquelle ils ont été conclus et ceux conclus pour une durée indéterminée peuvent être résiliés par le bailleur ou le locataire, moyennant le respect des délais et termes légaux ou contractuels. S’agissant des baux à durée déterminée, lorsque ceux-ci sont reconduits tacitement, ils sont alors transformés en baux à durée indéterminée.
Concernant plus particulièrement les baux commerciaux, soit les baux relatifs aux locaux servant à l’exercice d’une activité professionnelle, la résiliation doit être adressée par écrit au bailleur, en observant le délai de congé légal de six mois pour la fin d’un trimestre de bail à compter du début du contrat. Un bail ayant débuté le 1er février pourra donc être résilié pour le 30 avril, le 31 juillet, le 31 octobre et pour le 31 janvier. A noter que les parties ont la faculté de prévoir, dans le contrat de bail, un délai plus long et différent pour chacune d’elles.
Lorsque le bail commercial à durée déterminée prend fin ou lorsque le bailleur résilie le contrat à durée indéterminée, le locataire peut, selon l’article 272b du Code des obligations, requérir sa prolongation pour une durée de six ans au maximum en saisissant l’autorité de conciliation. Selon l’article 272c CO, les parties ont alors la possibilité de requérir du juge qu’il modifie la teneur du bail initial, notamment quant aux délai et terme de congé, à défaut de quoi ce sont ceux prévus par le bail initial qui s’appliquent. S’il n’existe aucune décision ou accord entre les parties sur ce point, l’article 272d CO dispose que si le contrat est prolongé et si la prolongation est supérieure à un an, le locataire peut résilier le contrat en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal, soit à Genève, pour la fin d’un trimestre à compter depuis le début de la prolongation.
Ainsi, vous pouvez résilier votre contrat de bail avant l’échéance des trois ans de prolongation, par pli recommandé à votre bailleur. Concernant le délai de congé, référez-vous en premier lieu à la convention de prolongation, ainsi qu’au contrat de bail initial. Dans l’hypothèse où ni la convention de prolongation de bail ni le contrat initial ne prévoient de délai et terme de congé, vous devrez observer le délai légal de trois mois pour la fin d’un trimestre de bail.
