Surface habitable en zone résidentielle
"J’ai acheté une parcelle en zone résidentielle à Genève pour y construire une villa. J’aimerais avoir quelques informations concernant la surface habitable." Jérôme, Genève
Si possible, avant d’acheter une parcelle de terrain à bâtir et, en tout cas, avant le début des travaux, il est préférable de bien se renseigner au sujet de vos droits et obligations en matière de construction, ce d’autant plus que cette matière est réglée par de nombreuses lois fédérales et cantonales. En effet, le permis de construire ne vous sera délivré que si le projet de construction respecte les exigences de l’aménagement du territoire et les prescriptions minimales concernant les dimensions.
Selon le droit fédéral, la surface habitable comprend les espaces individuels, les espaces communautaires, la cuisine, les sanitaires, ainsi que les surfaces de circulation (halls et couloirs par exemple) et autres surfaces dépassant la valeur minimale exigée. Ainsi, pour un ménage de 4 personnes, elle doit être au minimum de 70 m2 et pour un ménage de 7 personnes de 100 m2. Quelle que soit la taille du ménage, la surface habitable d’une chambre à coucher individuelle ne doit pas être inférieure à 10 m2.
Les exigences varient également en fonction de la zone sur laquelle est située la parcelle. Ainsi, plus particulièrement selon la législation genevoise, en zone résidentielle (5ème zone), par nature destinée au villa, la surface au plancher, soit la surface de la construction hors sol, ne doit pas excéder 20% de la surface de la parcelle, étant précisé qu’elle peut être portée à 22% quand la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, respectivement à 24% quand la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique. Le nombre des niveaux habitables (rez-de-chaussée et combles habitables compris) est limité, pour les constructions isolées, à 1 niveau si la surface au plancher est inférieure à 80 m2, à 2 niveaux si elle est au moins égale à 80 m2 et à 3 niveaux si elle est supérieure à 180 m2. En ce qui concerne la surface des pièces destinées à l’habitation (sauf les chambres à coucher), elle doit être en principe de 9 m2 mais au moins de 6 m2 et la pièce doit disposer d’un volume d’air de 15 m3 au moins en étant pourvue d’une fenêtre d’une surface de 1 m2 au moins si elle est destinée à l’habitation de nuit. A noter que les locaux dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent ne sont en tous les cas pas habitables.
Vu l’ampleur du sujet, il n’est pas possible de dresser un inventaire complet des règles concernant l’espace habitable. Cependant, votre architecte pourra certainement vous renseigner plus précisément à ce sujet, puisqu’il doit tenir compte de ces différentes contraintes lors de l’élaboration du projet de construction.
