Trop de monde pour un ascenseur
"J’habite un immeuble de 12 étages desservi par deux ascenseurs. Depuis deux mois l’ascenseur principal est en panne. Cela se traduit donc par une surcharge de l’autre ascenseur et des attentes aux heures de pointe. Puis-je exiger une baisse temporaire de loyer ?"
M., Genève
Dans le cadre de la garantie contre les défauts due par le bailleur, le locataire dispose de plusieurs droits dont celui d’exiger la réduction du loyer, sous certaines conditions. Si un défaut restreint l’usage pour lequel la chose a été louée et que celui-ci n’est pas imputable au locataire, ce dernier peut faire valoir son droit à la réduction dès que le bailleur en aura eu connaissance. Le fait que le défaut porte sur les parties communes ne prive pas le locataire de son droit mais l’entrave sera moindre par rapport à une atteinte dans la liberté de dormir, manger ou cuisiner. Par ailleurs, la restriction de l’usage doit être objective et se calcule de manière proportionnelle à la gêne puisqu’il s’agit de rétablir l’équilibre entre la prestation du bailleur et la prestation du locataire.
Il faut donc comparer l’usage de la chose avec le défaut et l’usage que l’on pourrait faire de la chose si elle était exempte de défaut. Par exemple, si dans un appartement de quatre pièces une chambre est inutilisable, le loyer sera réduit de 25%. S’agissant de la privation d’un ascenseur pour un locataire du 4ème étage, la jurisprudence a retenu qu’une réduction de 10% était admissible.
Toutefois, il est important de rappeler que chaque cas doit s’analyser selon les circonstances concrètes et qu’en l’espèce la question de l’entrave est des plus délicates. En effet, le fait que le « trafic » entre les étages soit ralenti seulement aux heures de pointe ne constitue pas manifestement un défaut conduisant à une rupture de l’équilibre entre les prestations. On pourrait soutenir que cette gêne est trop légère puisque le Tribunal fédéral a notamment retenu que l'usage de la chose louée doit être restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au minimum. Est-ce que le ralentissement de l’ascenseur à certaines heures de la journée correspond à une entrave de 5% ? Sans autre élément, la question peut rester ouverte.
Ainsi, dans votre cas il est préférable de commencer par écrire à votre bailleur pour l’informer du défaut et solliciter une réduction de loyer. Vous pouvez également demander à l’autorité de conciliation l’autorisation de réduire le loyer. Ces démarches vous prémuniront contre des poursuites ou une résiliation de bail anticipée pour non-paiement du loyer si la réduction de loyer que vous avez opérée se révélait exagérée ou infondée.
