Des droits et des devoirs de l'usufruitier
"Je suis usufruitière de la maison que j'habite. Quels sont les frais auxquels je dois faire face (réparation, entretien, etc.). Dans quelle mesure suis-je obligée de les assumer ?"
Louise, Genève
En vertu de l’article 745 du Code civil, l’usufruit confère à son bénéficiaire un droit de jouissance complet sur son objet, ce qui signifie qu’il a le droit d’utiliser la chose comme bon lui semble et en percevoir les fruits. De plus, le titulaire de ce droit peut l’invoquer contre quiconque voudrait en troubler la possession En revanche, l’usufruitier n’a pas le pouvoir d’aliéner l’objet de l’usufruit. L’usufruit est souvent constitué dans un cadre successoral ; il est lié à une personne déterminée et il s’éteint à la mort de l’usufruitier, n’étant pas transmissible aux héritiers de l’ayant droit. L’usufruit d’un immeuble peut être limité à une partie définie d’un immeuble ou d’un bâtiment. D’ailleurs, son inscription au Registre du commerce est nécessaire pour qu’il soit valable.
L’usufruit est ainsi plus large que le droit d’habitation qui ne confère à son bénéficiaire que le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie, le cas échéant avec sa famille et ses enfants.
En tant qu’usufruitière, vous êtes tenue de conserver la substance de la maison et de faire vous-même les réparations et réfections ordinaires, à vos frais. En particulier, il vous appartient par exemple de nettoyer la maison, d’entretenir le jardin et la tuyauterie ou de remplacer quelques tuiles. En effet, l’usage et la jouissance que vous faites de l’immeuble ne doivent pas porter préjudice au propriétaire. Vous êtes de plus tenue de vous acquitter des impôts concernant la maison. Il vous incombe également d’assurer la maison contre l’incendie et les autres risques, conformément à l’usage local. En d’autres termes, vous devez supporter tous les frais courants et habituels engendrés par l’utilisation normale de la maison.
En revanche, si des travaux plus conséquents sont à effectuer, comme refaire le toit, vous devez informer le propriétaire de cette nécessité. A noter que le propriétaire n’a pas l’obligation de faire procéder de suite à ces travaux, contrairement au bailleur qui doit entretenir la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. Dans un tel cas, vous pourrez procéder vous-même auxdits travaux et en demander le remboursement au propriétaire, en vertu de l’article 764 CC. En effet, ce n’est qu’en cas de travaux d’entretien indispensables que le propriétaire est tenu de supporter immédiatement de tels frais.
Les charges qui pèsent sur l’usufruitier sont donc plus importantes que celles relatives au droit d’habitation. En effet, selon l’article 778 du Code civil, le bénéficiaire d’un tel droit ne doit supporter que les charges liées à l’entretien habituel, et non par exemple les impôts ou les assurances.
Il faut savoir qu’un usufruit peut être onéreux. Ainsi, l’une des différences principale entre l’usufruit d’une maison et le bail à loyer est son opposabilité au propriétaire ou à tout acquéreur de l’immeuble, en raison de son inscription obligatoire au Registre foncier, ce qui se fait rarement en matière de bail. Cependant, le locataire jouit d’une protection plus étendue que l’usufruitier en ce qui concerne l’entretien à effectuer par le propriétaire.
