En cas d’éventuelles malfaçons…

"J’ai acheté en 2014 un appartement en PPE sur plan. Son coût s’élève à CHF 720’000.- auxquels il faut ajouter environ CHF 40’000.- de frais supplémentaires. Il ressort du contrat d’entreprise totale conclu avec l’entrepreneur que, lors de la remise des clés, je dois m’acquitter d’un dernier acompte. Le contrat prévoit qu’il faut appliquer la norme SIA 118 et subsidiairement le Code des obligations suisse.Je souhaiterais savoir si je peux retenir le 10% de ce dernier acompte pour me protéger en cas d’éventuelles malfaçons."

Simone, Chêne-Bougeries

Selon l’art. 363 CO, le contrat d’entreprise est un contrat par lequel une des parties (l’entrepreneur) s’oblige à exécuter un ouvrage, moyennant un prix que l’autre partie (le maître) s’engage à lui payer. L’entrepreneur a ainsi une obligation de résultat. S’agissant plus particulièrement d’un contrat d’entreprise totale, l’entrepreneur se charge du projet, des plans et de la réalisation de l’ouvrage.

Dans le domaine de la construction, il est fréquent que les parties conviennent, comme dans votre cas, de s’écarter de la réglementation légale sur la garantie pour les défauts en intégrant dans le contrat d’entreprise des dispositions contractuelles préformulées telles que celles prévues par la Norme SIA 118.

Les art. 144 et 145 de cette norme disposent que, sauf convention contraire, l’entrepreneur a droit à des paiements mensuels (acomptes) qu’il fait valoir en présentant une demande. Le montant de chaque acompte dû par le maître est égal à la contre-valeur des prestations effectuées à la fin du mois considéré, diminuée de tous les acomptes précédemment échus, payés ou non. Cependant, les art. 149 et 150 de la norme prévoient une possible retenue qui sert de sûreté au maître pour l’exécution des obligations de l’entrepreneur jusqu’à réception de l’ouvrage; en principe, le montant de cette retenue est égal à 10% de la valeur des prestations à la fin du mois considéré.

Le montant de la retenue est échu et doit donc être versé à l’entrepreneur lorsque trois conditions sont remplies: l’ouvrage a été réceptionné, le décompte final a été remis et le délai de contrôle est échu. Cela étant, la Norme SIA 118 prévoit qu’avant le versement de la retenue, l’entrepreneur doit fournir une garantie (sûreté) pour la responsabilité qu’il encourt à raison des défauts qui pourraient être invoqués pendant le délai de garantie. Cette sûreté consiste en un cautionnement solidaire d’une banque ou d’une compagnie d’assurance renommée, correspondant au 10% de la somme totale des rémunérations dues par le maître pour l’ensemble de l’ouvrage (5% au cas où celui-ci dépasse le montant de CHF 200'000.-, mais CHF 20'000.- au moins et 1'000'000.- au plus).

Ainsi, tant que cette garantie bancaire ne vous aura pas été fournie, vous pouvez bel et bien retenir du dernier acompte qui vous est réclamé non pas le 10% de cette dernière facture, mais le 10% de la valeur totale du contrat.