Hausse de loyer sans contrepartie

"Au mois de septembre 2007, j’ai accepté une majoration de loyer mensuel de CHF 200.- parce que le propriétaire de mon immeuble m’avait dit que la chaudière, en piteux état, devait être réparée ou remplacée immédiatement! Or cette chaudière est toujours en place et d’après le chauffagiste, qui est venu récemment la chaudière « tient le coup » pour une année encore. Que puis-je faire ?"

Gaby, Bernex

Selon l’art. 269d du Code des obligations (CO), dans le cas d’un bail à durée indéterminée, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton.

Votre bailleur semble vous avoir informé oralement et non par la formule obligatoire. En principe, cette majoration de loyer est nulle et vous pouvez donc réclamer au propriétaire qu’il vous restitue les montants indûment payés. À supposer qu’il vous ait valablement notifié l’augmentation de loyer, vous auriez alors accepté cette modification du bail parce que le propriétaire vous a induit en erreur. Il s’agirait d’un dol et en vertu de l’article 28 CO vous ne seriez donc pas obligée par votre acceptation.

Dans les deux cas, vous pourrez réclamer au propriétaire la restitution des montants payés en trop, si nécessaire en saisissant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, voire compenser ces montants avec des loyers à concurrence du même montant. En effet, selon l’art. 120 CO, lorsque deux personnes sont débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent ou d’autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles. Pour cela il faudra faire une déclaration de compensation selon l’art. 124 CO, d’une manière claire et complète et de préférence par un courrier recommandé, afin d’informer le bailleur.

Cependant, ce procédé risque de vous exposer à une résiliation de votre bail avec effet immédiat de sorte qu’il faut absolument consulter un spécialiste pour défendre vos droits selon les formes exigées par la loi. Il s’agit notamment d’établir la validité de votre créance et d’invoquer la compensation dans les trente jours prévus par l’article 257d al. 1 CO, afin de priver une éventuelle résiliation anticipée du bail de ses effets très rigoureux.