Les risques de la sous-location
"Il y a quelques années, j’ai conclu un contrat de bail portant sur un local commercial que j’ai par la suite sous-loué avec un contrat écrit. J’ai résilié le bail principal qui me liait au propriétaire de l’immeuble puis j’ai également résilié le bail de sous-location pour fin juillet 2016.Toutefois, le sous-locataire n’a toujours pas libéré les locaux et ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis trois mois. Est-ce que je risque de devoir payer ces loyers à sa place en main de mon ex-bailleur ?"
Léo, Morges
Tout d’abord, il est important d’attirer votre attention sur le fait que la sous-location est un contrat de bail à loyer à part entière, indépendant du bail principal auquel il vient se superposer. Un tel contrat lie le sous-bailleur (qui est le locataire principal) et le sous-locataire mais ne crée aucun lien contractuel direct entre le bailleur principal et ledit sous-locataire.
Lorsque le bail de sous-location arrive à échéance, le sous-locataire est tenu de restituer les locaux au locataire principal, conformément à la règle générale de droit du bail posée par l’art. 267 du Code des obligations (CO). A défaut, il s’expose à une procédure d’expulsion. Le locataire/sous-bailleur est quant à lui responsable du paiement du loyer vis-à-vis du bailleur principal, même lorsque le sous-locataire ne paie pas son propre loyer! Dès lors, si le sous-locataire reste dans les locaux après la fin du bail principal, le locataire sera tenu de payer au bailleur une indemnité pour occupation illicite, quand bien même il aurait effectué toutes les démarches nécessaires pour que les locaux soient restitués à la fin du bail. Néanmoins, à l’échéance du bail principal, le bailleur peut demander directement au sous-locataire une indemnité pour occupation illicite fondée sur l’art. 62 al. 1 CO si ce dernier ne s'acquitte pas de son dû auprès du locataire principal. Le montant de cette indemnité est en principe équivalent au loyer et frais accessoires dus pour la location principale.
Vous répondez ainsi envers votre bailleur de tous les faits dommageables de votre sous-locataire, en application de l’art. 101 CO, et devez vous acquitter des indemnités pour l'occupation illicite causée par ce dernier. Toutefois, la résiliation de la sous-location ne vous prive bien sûr pas de la possibilité d'en réclamer le remboursement à votre sous.-locataire récalcitrant.
