Puis-je exiger des doubles-vitrages ?
"Lorsque j’ai visité l’appartement dans lequel j’habite depuis 11 mois, le bailleur avait évoqué le projet de procéder aux changements de fenêtres. Celles-ci n’ont qu’un simple vitrage et les habitants du premier étage ont l’impression de vivre sur la route juste en dessous. De plus, l’air passe sous les fenêtres m’obligeant à mettre le chauffage au maximum durant tout l’hiver. Aujourd’hui, la régie n’a rien fait. Que faut-il faire ?"
J., Onex
La présence d’un défaut lors de la remise des clés d’un appartement est une problématique régie par l’article 258 du Code des Obligations (CO). Celui-ci prévoit que si le bailleur délivre la chose avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle est louée et que le locataire l’accepte en dépit de ceux-ci, ce dernier a néanmoins la possibilité de faire valoir certains droits.
Ces droits varient selon l’ampleur de l’entrave à l’usage convenu de la chose et comprennent, notamment, la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer ou la consignation du loyer sous certaines conditions strictes.
Dans la situation que vous décrivez, la première condition pour faire valoir les droits susmentionnés consiste à vous assurer que l’isolation acoustique et thermique n’est effectivement pas conforme aux normes ou que ce défaut d’isolation entrave objectivement l’usage de votre appartement. Si effectivement le froid et le bruit dont vous vous plaignez constituent un défaut, vous pouvez, après en avoir dûment informé le bailleur, exiger la réparation dans un délai convenable ou demander une diminution du loyer. En théorie, vous pourriez également demander l’exécution par un tiers ou la consignation du loyer mais, en raison de la nature de ces travaux et de leurs coûts très importants, ces voies ne semblent pas opportunes.
Il faut en effet distinguer les travaux de réparation des travaux de rénovation car, généralement, seuls les premiers peuvent être exigés dans le cadre de la garantie contre les défauts. Toutefois, la distinction entre les deux devient délicate quand la réparation du défaut consisterait en des travaux de modernisation, comme dans le cas présent. La pose d’un double vitrage implique des travaux très couteux qui ne peuvent pas toujours être exigés d’un bailleur notamment si l’état de vétusté de l’immeuble est avancé ou si l’immeuble est promis à une rénovation complète ou une destruction. Enfin, il ne faut pas oublier que le remplacement de fenêtres simples au profit de fenêtres à double vitrage constitue une plus-value substantielle pour l’appartement ce qui peut entraîner une augmentation du loyer.
