Puis-je partager mon local commercial ?
"Je loue une arcade commerciale et j’ai la chance d’avoir quelqu’un prêt à la partager avec moi en me versant une somme d’argent chaque mois qui va bien m’aider. Toutefois, je désire conserver seul le bail. Le bailleur peut-il s’opposer à cette transaction ?"
Gérard, Genève
Vous vous apprêtez à conclure un contrat de sous-location.
Ceci n’est possible qu’avec le consentement de votre bailleur qui doit nécessairement revêtir la forme écrite. Il ne peut s'y refuser que dans trois cas limitativement énumérés par la loi: si vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location ou toute modification ultérieure de celle-ci, si les conditions de la sous-location paraissent abusives comparées à celles du bail principal, ou encore lorsque la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur.
Pour déterminer si votre sous-loyer pourrait être considéré comme abusif, il faut comparer le loyer de la sous-location par rapport au loyer principal, en tenant compte d'éventuelles prestations supplémentaires fournies, par exemple le fait que le nettoyage des locaux est inclus. Il faut également tenir compte des restrictions d'usage que vous pourriez imposer à votre sous-locataire, comme une interdiction d’accéder à la cuisine. Vous ne devriez en principe pas retirer un bénéfice de la sous-location, même si une tolérance est admise notamment en cas de sous-location meublée.
La sous-location peut également paraître abusive lorsqu'elle n'a pas le caractère provisoire voulu par le législateur. Si elle est prévue de manière durable et définitive, le bailleur peut la refuser et s'il ne s'en rend compte que plus tard, il peut résilier le bail.
Un changement sensible de l'usage pour lequel la chose a été louée peut être refusé par le bailleur. La jurisprudence a par exemple donné raison au bailleur qui s'oppose à la transformation d’une partie d’un restaurant en un bar à champagne. Le profil de votre sous-locataire peut également être un inconvénient majeur lorsqu'il ne correspond pas aux conditions posées dans le bail principal, par exemple si vous avez convenu que les locaux resteraient non fumeurs. Il peut aussi en aller ainsi lorsque l'activité du sous-locataire entre en concurrence avec le commerce d'un autre locataire ou celui du bailleur, ou encore qu'elle est illicite ou contraire aux mœurs. En revanche, la longue durée de la sous-location ne constitue pas un inconvénient majeur tant qu'elle n'excède pas la durée du bail principal.
