Hausse de loyer : dois-je accepter ?
"Je suis « informé » par le nouveau propriétaire de mon immeuble d’une forte augmentation de loyer avec menace de résiliation de bail. En effet, mon loyer, très bas, n’a pas été augmenté depuis l’an 2000. Le nouveau propriétaire s’empresse maintenant de revaloriser drastiquement les loyers, ce qui est compréhensible. Retraité depuis 1991, je désire fermement rester dans mon appartement pour encore quelques années. J’accepte une « raisonnable » augmentation de loyer, mais pas son doublement ! Que faire ?"
Charles, Genève
Les articles 269 et suivants du CO instituent une protection contre les loyers abusifs en matière de baux d’habitation. Ces dispositions sont complétées par l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).
Selon l’art. 269d CO, l’avis de majoration de loyer par le bailleur doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. De plus, sous peine de nullité, elle doit être notifiée au moyen d’une formule officielle, les motifs de hausse doivent être indiqués et cette majoration ne doit pas être assortie d’une menace de résiliation. Si effectivement votre nouveau propriétaire accompagne la majoration de loyer d’une menace de résiliation de bail, celle-ci sera nulle et ne déploiera donc aucun effet juridique.
Les critères pour déterminer si un loyer est abusif sont nombreux et relativement complexes. En principe, en cas d’opposition à une augmentation de loyer, le juge examinera si le loyer est devenu abusif selon la méthode « relative », c’est-à-dire en examinant si cette augmentation est justifiée en relation avec le dernier loyer fixé. Cela étant, la jurisprudence admet, exceptionnellement, qu’en cas de changement de propriétaire, le bailleur puisse se prévaloir de la méthode « absolue » de fixation du loyer, c’est-à-dire en utilisant des critères comme le rendement de la chose louée ou les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Si vous estimez que l’augmentation de loyer est abusive, vous avez la possibilité de la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la notification de la majoration. À Genève, c’est la Commission de conciliation en matière de baux et loyers qui est compétente. En principe, cette procédure est gratuite.
