Une baisse de loyer face à des travaux ?

"Je vis depuis 4 ans dans un appartement de 5 pièces à Genève. Des travaux ont commencé il y a un mois, provoquant d’importantes nuisances, notamment de la poussière ainsi que du bruit tout au long de la journée et parfois même la nuit.Suis-je en droit de demander une réduction de loyer et le cas échéant de quel ordre ?"

Aurélia, Genève

Selon l'art. 259a du Code des obligations (CO), lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, le bailleur peut être tenu d'accorder une réduction du loyer.

L'art. 259d CO précise à cet égard que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.

On se trouve en présence d’un défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter. Peuvent notamment être constitutives d’un défaut les immissions (poussières, secousses, bruit) en provenance d’un chantier voisin.

La réduction de loyer doit être proportionnelle au défaut. Pour la déterminer, il convient de procéder à une comparaison entre l’usage de la chose louée affectée du défaut et son usage en cas d’absence de défaut. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la fixation de la quotité de la réduction de loyer. en tenant compte de toutes les circonstances et de toutes les particularités de chaque cas En pratique, les taux de réduction des loyers se situent souvent entre 10 et 25%.

A titre d’exemple, à Genève, la Cour de Justice a retenu une réduction moyenne de loyer de 15% en présence d’un chantier pour la construction de quatre immeubles à proximité de l’appartement du demandeur et provoquant de la poussière, du bruit et des trépidations. En zone urbaine, seule une réduction de loyer de 10% a été retenue en raison de la construction de quatre immeuble et d’un garage souterrain en face d'un immeuble loué mais, dans une autre affaire, une réduction de loyer de 25% a été octroyée pour un chantier d’une durée de deux ans situé dans un bâtiment voisin.