Mes voisins sont trop bruyants
"Je suis locataire dans un immeuble. Depuis des années les voisins du dessus ont des chiens qui aboient toute la journée et les voisins du dessous font du bruit jusque tard dans la nuit. J’ai essayé de leur parler ainsi qu’à mon bailleur, mais rien n’a changé et personne ne veut prendre de mesures. Vous aviez donné des conseils dans une chronique en 2004, sont-ils toujours valables ? Que puis-je faire ?"
A., Genève
Votre question fait suite à la chronique parue le 23 décembre 2004 et depuis cette date, le devoir du locataire d’user de la chose avec le soin nécessaire et d’avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus est toujours en vigueur. Pour mémoire, le locataire a l’obligation selon le code des obligations (art. 257f) de respecter la vie privée ainsi que la tranquillité de son entourage en s’abstenant notamment de faire du bruit et troubler la paix de l’immeuble. En contrepartie, ce devoir comprend l’obligation de tolérer certaines nuisances qui découlent de la cohabitation. Pour déterminer si celles-ci sont excessives ou tolérables, le juge doit se fonder sur des critères objectifs, en se mettant à la place d’une personne raisonnable et moyennement sensible. S’il est inévitable que des bruits s’entendent dans l’appartement, ils ne constituent un défaut que si, au vu de leur durée, de leur intensité et du moment où ils se manifestent, ils dépassent un certain seuil et entravent l’usage normal de la chose louée.
Dans ce cas, le locataire lésé peut se prévaloir des droits découlant du défaut de la chose louée (art. 259a ss CO), des dispositions du Code Civil relatives aux droits de voisinage (art. 679 et 684) ainsi que du droit d’agir en cessation du trouble de la possession contre le voisin (art. 926 à 929).
Le locataire qui aura alors avisé le bailleur dudit défaut, pourra exiger l’élimination de ce dernier et/ou une réduction proportionnelle du loyer correspondant à la réduction effective de l'usage des locaux. La remise en état consistera ici en l’intervention du bailleur auprès du tiers perturbateur afin de faire cesser les nuisances. La jurisprudence retient d’ailleurs que la réduction du loyer en raison de la diminution de l'usage ne suppose pas une faute du bailleur. Elle peut ainsi avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou dans le comportement de tiers.
Le locataire a donc le choix d’agir contre son bailleur sous l’angle de la garantie contre les défauts ou contre ses voisins selon les dispositions du Code Civil. Toutefois, la première possibilité semble en l’état plus opportune puisque celle-ci débuterait par un simple courrier à votre bailleur ou à la Commission de conciliation tandis que la seconde implique de procéder directement par-devant les tribunaux ordinaires.
